关于我国商品住宅价格上涨的现状与成因分析

　　 作者：欧阳林方礼芝程晓萱张鹏

　　论文关键词：商品住宅价格上涨宏观调控消费理念
　　论文摘要：近年来，我国房地产业特别是商品住宅呈现出迅速发展之势，全国商品房价格保持持续上扬或维持在高住运行。如何正确面对高涨的商品住宅这一特殊消费品，促进我国房地产业的健康发展，加强国民经济的宏观调控，真正改善广大人民群众的住宅环境，是政府和个人都应认真分析思考的问题。
　　一、我国房地产业的发展现状
　　1．商品住宅价格全面上涨。2003年以来，我国房地产价格快速上涨，21304年1-9月份商品住宅价格增长率比去年同期上涨13．，超过人均可支配收入8．7％的增长率。分城市看，杭州房价平均从2000年每平方米3000元，涨到现在的550o元以上；福州近3年时间房价平均从2000元／平方米涨到6500元／平方米。2003年上海市商品房销售价格平均每平方米达5118／平方米，比2002年增长24．2~／0。根据国家发展改革委、国家统计局对35个大中城市房地产市场调查显示，21304年第一季度房屋销售价格比去年同期上涨7．70／0，土地交易价格上涨7．，房屋租金上涨0．6％。2004年6月份以来，全国住房价格连续几个月出现了两位数的上升势头，6月同比上升11．6％。1-7月上升12．，1-8月上升13%19月上升13％。其中商品住宅1-9月同比上升10．4％。房价上升之快，已成为当前中国房地产市场中最突出的问题，是关系到居民生活，国民经济，通货膨胀和宏观调控的大问题。
　　2商品住宅销售额超常增长。商品住宅销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。2003年和2004年1--9月份，商品住宅销售额增长率以远高于社会消费品零售总额的速度增长，达到27．2~／0-39．70／o，高出社会消费品零售总额增长率18．1--28．2个百分点。而1992-1993年房地产过热时期，商品住宅销售额增长率达到42OA--56％，高出社会消费品零售总额增长率25--27．5个百分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。
　　3．投资性购房的比重较高。投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过快。例如，上海市境外和外地住宅购买需求比重按面积计算高达2左右，投资性购房比重达16%写字楼投资购房比重高达40%；福州市外地人购房的合同登记量、面积和余额分别占同期总量的42%、44．9%和45．4％杭州商品房的购买者中本地人不到50%。
　　4开发投资额超常增长。房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长-~,"GDP增长率，一般不应超过2倍。2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长292~／0，是1995年以来的最大增幅，2004年1-9月，房地产开发投资同比增长28．3％，这是同期GDP增长的3倍。
　　5．房屋空置率过高。房屋空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现。国际公认的警戒线是10％。2003年我国空置房面积达到1．25亿平方米，空置率已达到26％，2004年4月份，空置商品住宅5925万平方米，同比下降2．8%。从空置时间来看，空置一年以上商品房面积为5529万平方米，占空置房比重的57．6％。2004年9月末，虽同比下降2．35仍大大超过国际警戒线。虽然我国房屋空置率与国际上的概念有所区别，但国内的高空置率反映更加深刻的结构问题。
　　二、我国商品住宅价格偏高的成因
　　(一)增长速度分析
　　根据世界各国的经验，人均GDP达到或超过1000美元以后，人们的需求就提高了一个层次，需求趋向多样化，对住行、教育、医疗、环境等方面有了更高的要求。我国无论从人均GDP指标，还是人均居住面积分析，已经步人了住宅产业高速发展阶段。2003-2004年五年中，房地产的年投资增长率分别为，19．55％，25．3％,21%29．70．4和25．8％。如果单纯从增长率来说，从2000年以来，房地产的投资增长都在20％以上而且愈来愈高，2000年也接近20%。2003年我国全年固定资产投资为55118亿元，比上年增长了26．70,4，其中房地产投资为10105亿元，增长了29．7%，房地产投资占GDP的比例由2002年的7．55％上升到8．66％，增长了1．11个百分点。这说明，房地产投资增长快于全国全社会投资额的增长。但是在看投资增长速度时不能只看绝对速度，要看这种“高速度”有没有必然性和合理性。在看投资增长率时不应孤立地分析投资增长率，应同时分析投资增长的原因、结果、影响。如房地产的需求和销售情况，房地产投资对其他投资的带动、扩张挤压。近年来，我国正处于国民经济增长较快时期，特别是城市进行大规模建设时期，加上长时期以来福利分房制度的束缚，房地产特别是商品住宅没有得到应有的发展。所以，在这一时期房地产的较快增长不仅是必然的，也是需要的是国家建设方针转移到“以人为本”的必然结果。
　　(二)从商品住宅价格分析
　　1．商品住宅价格是否过高，有无超过城市居民普遍的购买力或承受力。20O4年1--9月我国商品房平均价格达到2770方米，为1996年以来同期的最高涨幅。至使全国平均房价收入比接近1：8，不少城市甚至在1：10以上。国际上合适的房价收入比一般在1：2--6之间。我们分析承受能力首先要分析房价与收入比，不仅要分析房价与收入比自身的问题，更重要的是要研究这个比例所依存的制度、体制、背景和现实。所谓房价与收入比是指，在市场经济国家的城市内，一套中等水平的商品房住宅价格与一个中等收入家庭的年收入之比，合理的比例一般是3--6倍。这种比较适用于市场经济国家。在这些国家里，房地产市场比较成熟，工资制度比较规范，居民收入比较透明，法律保障体系完善。而我国现阶段有些条件并不完全具备，特别是工资及收入既不规范，又不透明，存在大量非工资收入，而且收入的差异很大，在这种情况下如不加分析地简单套用国外的房价收入比是脱离实际的，至少是不全面的。同时房价与收入比，既可以说明房价太高，也可以说明收入太低。不能不加分析地认为，收入是固定的、合理的，而房价是可变的，不合理的。即使如此，近几年虽然房价不断提高，但居民的收入提高更快，因此房价与收入比仍在不断的缩小。如2003年北京的房价增长率平均为3．8o／o~3．，而城市家庭人口收入增长为9％。
　　2商品住宅价格上涨是否合理或涨幅是否过快。从199年至20(12年，全国商品住宅的价格基本上处于3-4％的上涨幅度，20[B年以来，我国房地产价格快速上涨，20O4年6月份以来全国商品住宅价格连续几个月出现两位数上升势头，2004年1—9月份房屋销售价格增长率比去年同期上涨13．4％，超过人均可支配收入8q增长率。商品住宅价格上升之决，已成为关系居民切身利益，关系国民经济宏观调控的大问题。房地产作为产品和商品，和其它商品一样，形成和涨跌都有自己的规律，不能说是“涨于，还是‘‘跌’’j}于?该‘‘涨”则涨，该则降。涨价不一定形成泡沫，降价未必没有水分。而且价格本身只是—个相对数，是一种经济关系，是供求的平衡点。商品住宅价格是否合理必须与其他的经济活动和指标进行全面综合地分析。同时还要考虑房子自身质量提高和整体环境的改善，配套功能的完备及适应变化。只有通过全面、系统、综合的分析，才能做出正确判断，判断商品住宅价格上涨是属于正常上升，还是非正常上涨。但从2003年以来的商品住宅价格的涨幅，确实应引起国家的重视和宏观上的调控，以抑制房地产引起的泡沫和通货膨胀。
　　3．商品住宅价格的结构是否合理。现行商品住宅价格主要包括地租、房地产开发的成本、房地产经营成本和相关的税费、开发商的利润四大部分。首先，土地的地租即土地使用权出让金。每届政府批租土地一次就收取50年的地租，土地开发商可以获得土地的使用权许可证，并用“批租来的土地向银行抵押贷款。这样做的后果是开发商不得不把地价几十年的地租一次性计人商品房房价，这种土地批租政策十分不合理，50年的出让金一次交清，这实际上侵犯了下一届政府的经营权，至使商品住宅价格构成极不均衡、合理，直接导致商品住宅价格增高。同时，我国是一个发展中的大国，是一个人均土地资源稀缺的国家，我国人均耕地不及世界人均耕地的三分之一，大城市的人均土地资源更稀缺(联合人均耕地以0．8亩为警戒线，而上海人均耕地仅0．33亩)I家不允许无节制占用土地，更不允许透支未来，而必须立足于我国的实际，按地区特点，区域特点，合理开发利用。也正是为土地稀缺的特殊性，决定了地租的伸缩性，并且存在较大的随意性和主观性。为地租的人为因素上涨提供了较大的空间。其次．房地产开发成本包括建安成本、小区内外的市政工程建设费、勘察设计费、利息、管理费等。房地产业的快速发展带动了水泥、钢材、电力等相关产业的产能急剧膨胀，价格上涨。反过来又增加了房地产开发的成本，增加了商品住宅价格。第三，房地产经营成本包括看护费、管理费、维修费、营销费等。相关的税费包括土地使用税、城市建设规划费及公建配套费等。当前的房价政策将城市扩容的配套费一次性计入房价，这是商品住宅价格增高的又一个原因。城市基础设施属于政府应该提供的公共设施产品。它是由政府税收收入投资建设的，和地租一样不应该一次性征收几十年的税收。业主也没有必要一次性缴纳。第四，开发商的利润是其应得的收益。据有关资料分析，在国外商品住宅价格中的构成比例为：地价及税费三项仅占价格的20％，建安成本占73％利润只占。而我国目前的土地的地租(相当于国外的地价)及税、费三大项成本占总成本的50％，其中土地的地租约占上述费用的8左右，’ftk有关税费用随着国家有关政策的出台，在逐步减少。建安成本约占总成本的40％，利润10~／O~右。可以看出，我国商品住宅价格构成中土地的地租及税费成本较高。其中一次性支付的土地地租占的比重最大。之所以会形成这种情况，其原因是没有调整好土地的地方政府经营管理权和国家所有权之中间的关系。
　　(三)商品房房价与房地产炒作分析
　　在市场经济条件下，房地产具有多种功能，居民居住是房地产的主要功能，但也是其中的一个功能，聚财、投资和社会保障是其另一些重要功能，不承认或否定这一功能是不现实的。而且随着市场经济的发展，聚财和投资功能越来越受到重视和发展。正因为这一功能的存在，在我国居民投资渠道缺少和不畅，房地产市场不成熟的条件下，很容易引发房地产的投机和炒作。这几年，房地产的投机和炒作有所滋长，温州炒房团只不过是一个例证。房地产炒作的危害性非常明显。如撬动数倍甚至数十倍的资金进入楼市，哄抬了房价，刺激了消费的提前和投机需求，进而产生需求和价格的相互推进。使商品住宅价格猛涨，透支社会财富，抑制社会有效需求，进一步加剧社会贫富悬殊差距，损害中低收入劳动者的利益，削弱整个社会的风险承受能力和国民经济整体竞争能力。
(四)商品房房价与空置房分析
　　什么是空置房?在这里，空置房是指开发商已经开发竣工待售的商品房。目前我们的空置房达1亿平方米，也就是说12500万平方米。卖不出去的房子占压了国家大量资金形成了许多呆帐，自不待言。有关方面估计约2500亿元，居全国各行业不良资产之首。虽然近几年来我国的住宅总量和人均量都有所提高，城市居民的住宅情况得到普遍的改善但是，穷富差异越来越明显。住宅占有的不平等越来越突出。
　　目前，我国城镇居民人均建筑面积23平方米，但不同的地区和城市间的差距仍然很大。部分居民，主要是中低收入家庭仍居住于破旧、危陋、低矮的房子中，甚至根本没有住房，流动人口、进城打工的农民的住房问题根本没有引起重视。据有关方面的资料统计，我国至少有3000万个短缺住房的特困家庭，他们急需住房，可同时又有多达1亿多平米面积的空置房，而其中主要是高档的豪宅、别墅和公寓。一方面是许多城市和地方大拆大建，新建楼宇少则几年多则十多年就被炸掉重建，为的是从中获利；另一方面急需拆迁的危房旧房因开发商无利可图而柬之高阁，住户居民成天提心吊胆过日子。有钱的人一套套别墅、豪宅，中低收入居民仍居破屋或无房栖身。国际公认的房屋空置率警戒线是10％。我国2003年空置率已达26％，2004年9月末，虽同比下降2．，但仍大大超过国际警戒线。不符我国国情的建造大面积的大房、豪宅墅，无人购买的空置房，既占压国家大量资金，又抬高商品住宅价格，浪费大量人力物力资源，拉大穷富差距。
　　(五)商品房房价与金融关系分析
　　房地产与金融是密不可分的，必须相互依赖、相互促进。房地产业的迅猛发展离不开金融业的大力支持。我国房地产开发商的主要资金来源为银行贷款，目前房地产的平均负债率为85％。从个人住房消费贷款的情况看，房地产市场需求火爆，也是近年来商业银行信贷支撑的结果。7年来，个人住房消费信贷几十倍的增长。这一方面说明了商业银行对住房消费贷款的放开，各大商业银行相继看好房地产市场和个人住房消费信贷，推出各种形式的消费信贷，并联合房地产商共同开发促进个人消费信贷的发展。过去不起眼的个人住房公积金也已成为人们关心的热点，近两年来个人住房公积金已成为企事业单位职工购房的主要来源，即有个人住房公积金的城镇职工可用个人住房公积金贷购房款的700。同时，贷款利率低于商业银行同期贷款1个百分点。正是银行贷款力度的加大，才促使房地产业兴旺发达，这也是造成商品住宅价格节节攀升居高不下，不可忽视的重要方面。但是我们应该看到，虽然目前我国商业个人住房贷款不良贷款率不到0．5％人住房公积金贷款不良贷款率仅为0．24％。这对改善商业银行资产质量起着十分重要的作用，但按照国际惯例，个人房贷和风险暴露期通常为3-8年，而我国个人住房信贷业务是最近三、四年才开始发展起的。同时，我国个人诚信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查和监控。另一方面从目前房地产业看，商业银行之所以会普遍地把个人购房贷款作为优良资产而无遣余力地大力发展，就在于假定商品住宅价格水平只会上涨不会下降。因此，感到个人贷款风险不会太高。但是从世界其他国家走过的路来看，这种假定是十分不确定的，美国20世纪8o年代的金融危机，日本上世纪90年代以来经济不景气就充分说明了这一点。
　　(六)商品住宅价格与个人住房消费理念分析
　　国家各项利好政策不断推出，房地产业及其住宅业获得极大的发展。一方面中国传统的观念“选个好房，一步到位”，至今仍深深地影响着人们的住房消费观念和行为。许多人将一生的积蓄全部投入到购房上，而更多的人则是背了一个沉重的大包袱，几十万元的购房贷款，需用一生的血汗来偿付。另一方面大批平均年龄不到三十岁的城市“新移民”已轻松地进入了购房市场，这些拥有高学历、高收入、高地位精英们的购房理念更是大手笔，一要大面积，二要高档次。正是这些新的消费理念，也促使商品住宅价格不断上涨。在国外年轻人大学毕业后，开始几年都会是租房，等到有一定经济实力之后，才会计划购房。因为大多数人认为这样做生活的成本会较低一些。其实，商品住宅消费应随着经济能力，生活水平的提高和人们对住房质量要求的提升而不断变化。商品住宅无论大小都是过渡性产品，二次置业，三次置业是房地产市场的发展趋势。小户型的低首付，吻合了市场消费者的价格要求，是很多人第一次置业的最佳选择。针对中国人长期以来传统购房观念的影响，我们应通过舆论宣传及各类政策的引导，使人们逐步地进入租房，买旧房或经济适用房，换小面积新房，换大面积公寓到购买别墅的住房梯度消费链理念。同时从经济角度来说，人们在商品住宅消费过程中的分层次消费和分阶段消费，这就是梯度消费原理。人们作为消费者，在同一时期收入水平不尽相同，整个社会的收入水平因此呈现金字塔形或椰榄形，从个体的角度来看，一个人在不同的时期，也会拥有不同的收入水平。与此相对应的，社会同一类消费品的价格和档次也会呈现不同层次，以迎合不同收入水平的消费者，在不同时期的不同需要，消费者的各种消费行为应在相应的消费层面上进行，才能使得效益最大化。对于商品住宅这一特殊消费品而言．由于在人们生活中的重要性及经济总价值的巨大，人们对它的消费更为慎重，因此“梯度消费”理念引入住房消费市场非常必要。
　　总之，商品住宅价格的上涨，既有经济发展的规律，也有房地产泡沫和金融危机的潜伏，更有人为因素的作用。面对日益高涨的商品住宅价格，政府应从宏观经济上进行调控，严格控制固定资产的投资规模，维护正常的房地产业经济秩序。居民个人应更加理信的面对这一必需的最大消费品，做出理信的选择。
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