我国房地产税制弊端及改革思路

　　

内容摘要：目前我国房地产税制弊端日益明显，改革现行房地产税制，开征物业税是我国未来税制改革的一项重要内容。物业税改革的三个主要目标是：提高土地资源利用效率、促进社会收入分配公平和稳定地方财政收入。我国应逐步将物业税培养成为地方政府的主体税种，积极发挥物业税作为主体税种的作用。

　　关键词：房地产税制改革 物业税 地方财政
　　
　　我国房地产税收现状及存在问题
　　
　　（一）房地产税收现状
　　我国地方财政收入状况。目前，我国地方财政呈现出明显的收入不足的状况。自1994年分税制改革之后，地方财政日趋困难，地方分享的税收总量占总财政税收的比重呈不断下降的趋势；同时，由于地方政府发展政治、经济、文化的步伐也不断加大，地方财政支出比重不断上升，这使得地方财政收支缺口逐年加大，1998年财政缺口为2688.63亿元,到了2005年已经增长为10053.55亿元。据统计，全国2800多个县（市）级政府1/3以上是赤字。
　　从全国地方财政的角度来看房地产税的地位。我国现行的房地产税收主要有以下税种：房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等。尽管这些税种在资源配置、组织财政收入、调节经济发展等方面发挥了一定的作用，但其收入规模较小，据统计，2005年房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最高，却仅为10.53%。而发达国家，如美国，其房地产税收一般要占到地方财政收入的85%-90%。相比之下，我国房地产税占地方财政收入的比重明显偏低，无法形成地方税的主要税源。
　　从各级地方财政的角度看房地产税的地位。目前，房地产税收在我国的各级财政收入中的比重均较小，虽然在省、市、县、乡镇四级财政中所占比例有所不同，但无论从哪一级来看，房地产税收都属于小税种。以河南省2003年的数据为例，在地方政府四级财政中，省、县、乡镇的房地产税收比重分别为4%、4.45%、2.16%均低于全省水平5.78%，而最高的市级也不过是10.37%，仍旧属于小税种。
　　结合历年数据发现，市级财政收入中房地产税收的比重有升高的趋势，而省级则呈下降的趋势，县、乡镇两级财政变化不大，呈现平稳态势。同时，观察其他省份的数据也可以看到类似的规律。总体说来，房地产税收在地方各级财政中所占比例均偏低，属于小税种。
　　（二）房地产税制存在的突出问题
　　首先，房地产税收在地方财政收入中所占比重过小，而从各国税收实践来看，凡是实行分税制财政体制的国家，房地产税收基本上是地方财政的主要税种；其次，税制结构设计不合理。房地产保有环节的税负过轻而流转环节税负过重。这种“轻保有”的局面一方面导致了土地利用的低效率，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日益严重；另外，税费种类繁多，租、税、费体系混乱。以税代租、以费代税、以费挤税的现象十分普遍，大大限制了税收的宏观调控能力；最后，从税负的分担上来看，明显表现为内资偏重、外资偏轻，这违背了税制统一、税负平等的基本原则，更不利于内资企业的竞争。
　　
　　我国物业税改革思路
　　
　　（一）物业税改革的模式
　　目前，针对物业税的改革，学者们基本达成共识，就是将目前对经营性用房和用地征收的城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税以及土地增值税进行合并，开征统一的物业税，物业税税收归地方财政所有。
　　目前开征物业税的国家，实行的税率一般有两种：比例税率和累进税率。实行比例税率计征方便，但不利于发挥贫富调节作用；而累进税率则正好相反。由于目前我国财产税征收范围很小，只有房产税，因此，笔者建议现阶段应该选择比例税率。确定物业税税率既要考虑区域间房地产价值水平上的差异，又要考虑纳税人的实际承受能力。国外物业税税率的确定主要是依据地方的支出规模、非财产税收入额以及可征税的财产的估价。笔者建议物业税税率为1%-2%，地方政府根据实际情况在一定范围内进行调整。
　　税基的计量。物业税的税基是物业税征收时的房地产价，房地产税值会随着不动产市场价值的升高而提高。但为了便于征管、降低征税成本，我们以房地产评估价值为计税依据，以评估价值的80%为税基，房地产课税价值每五年评估一次。
　　物业税的减免政策。建议物业税的减免范围仅包括以下五项：非营利性机构自用的房屋与土地，如学校、医院、图书馆等；合法的宗教团体的自用房屋与土地；由国家财政部门拨付事业经费的科研学术机构直接用于学术研究的房屋与土地；对自用住宅可减免一定金额的房屋税与土地税；经财政部批准免税的其他房屋与土地。

（二）物业税改革的效应分析
　　物业税改革能增强地方政府的财政收入。把物业税确定为地方主体税种，按照占地方财政收入10%的比例去推算，假定微观税负不变，则物业税的征收面要扩大1倍多。由于目前房地产保有阶段税收征收面仍比较窄，且是按原值征税，如拓宽税基、扩大计税标准，这一比例是可以做到的，因此，物业税开征后，基本上可以满足成为主体税种的要求。
　　政府采取物业税后，为保证长期、稳定的物业税收入，必然将基础建设投资进行长期规划，并注意保持对居民物业的保护，以便保证投资者或者业主在当地的长期居留,这样将对我国地方经济的可持续发展起推动作用。
　　开征物业税可以起到对土地集约利用和合理配置的作用。开征物业税可以抑制土地的炒卖，即使开发商土地闲置，也必须每年按评估的财产价值缴纳物业税，这样就加大了囤积土地的成本；可以推动产业结构调整，使城市土地向真正产生效用的使用者手中转移。根据房地产的市场价格征税，提升在城市中心区的生活或办公成本，将会正确引导消费者对城市物业的选择，实现物业的正常流动，从而推动城市空间布局和经济结构的不断调整。
　　开征物业税可以起到调节贫富差距的作用。物业税以房地产所有者或使用者为纳税人，以房地产保有阶段为主要课税环节，其税额与纳税人拥有或使用的房产、地产成正比，故能弥补个人所得税调控方面的局限性，能够发挥对人们收入分配不公的平抑效用，在一定程度上改变社会财富分配不均现象，降低财产的集中度，从而形成个人所得税调节即期个人收入分配、物业税调节个人财富积累水平，具有连续性、互补性的税收调节机制。
　　
　　对我国房地产税制改革的政策建议
　　
　　增加缴纳上的公平度和透明度。现行涉及房地产开发和保有各环节的税种和相关收费，经合并调整，构建统一规范的物业税后，便于征缴和管理。在简化税种后可以适当提高征收额度，根据国际经验，使其占全部税收的10％左右是比较合理的，由此可以将物业税（财产税）作为主体税种之一进行管理，充分发挥其收入调节作用。
　　要进一步规范房地产的税收评估制度。出于便于征管、减少征税成本的目的，我们建议以房地产评估价值的80%为课税的税基，这就给房地产的价值评估质量提出了要求。实行物业税改革后，必然要对房地产的税收评估进行规范，适时推出更为细化、规范的合理的计税方法，从而尽可能避免由于房地产价值的低估而造成的税收流失。
　　健全与事权相匹配的物业税体制。把物业税清晰地界定为比较低端的政府，应该是比较合适的。地方政府一旦要将物业税培养成为其主体税种，不仅会提高征税积极性，还会积极扩大地方基础设施和公共设施规模、优化投资环境，辖区内不动产就进入升值轨道，地方政府收入就稳定增加，这就形成了税收收入的良性循环。
　　
　　参考文献：
　　1.邓宏干.基于税收目的的物业税改革分析—兼评物业税改革方案〔J〕.华中师范大学学报（人文社会科学版），2006.5
　　2.高世星，何杨.物业税构建的难点剖析〔J〕.涉外税务，2006（2）
　　3.樊华，叶艳妹.我国房地产税制现状研究〔J〕.经济论坛，2005.12