[摘要]房地产业是国民经济发展的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。我国房地产价格的持续上涨危害经济持续的发展,其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的上涨。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产企业的期望利润;加大对房地产价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。
[关键词]房地产价格;现状;原因分析;对策建议
一、我国房地产价格攀升的现状从1998年到2006年,我国国内生产总值由84 402.3亿元增长到209 406.8亿元,扣除物价因素,年均增长9. 2%;同期我国的城市化率由33.35%提高到43.9%,每年约增加1.3个百分点。从居民购买力来看,1998论文年到2006年,城镇居民人均可支配收入由5 425.1元增加到11 759.5元,按可比价计算,年均增长8.9%。但是收入的增长速度,不足于支撑目前日益高涨的房价,房价的过快上涨引起了越来越多的短期炒作行为。特别是上海、北京、南京、杭州、宁波等房价上涨较快的城市,国内的民间资金以及国际游资纷纷进入房地产市场。而投机的大量存在又反过来推动了房价的继续上扬,形成了投机与房价上涨相互推动的恶性循环。2007年8月8日中国人民银行发布的二季度中国货币政策执行报告认为:今年以来,中国住房需求持续旺盛,虽然房地产开发投资加快增长,但供需关系仍趋紧张,房地产价格又出现了加快上涨的势头,部分城市的房地产价格涨幅依然较高。报告指出,上半年,全国房地产开发投资完成额9 887亿元,同比增长28.5%,增速比去年同期提高4.3个百分点,高于同期固定资产投资的增速2.6个百分点。其中,商品住房完成投资增长30.8%,占开发投资总量的70.3%,较2006年同期提高1.2个百分点,房屋竣工增速低于房屋销售增速,住宅空置面积有所下降。上半年,商品房销售面积2.8亿平方米,同比增长21.5%;房屋竣工面积1.5亿平方米,同比增长11.1%。房屋销售价格涨幅有所回升,部分城市房价涨幅较高。6月份,70个城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅比上月高0.7个百分点。其中,深圳、北京等城市上涨较快。深圳已连续17个月同比涨幅超过10%,其中2007年6月份达15.9%;北京已连续14个月同比涨幅超过8%,其中6月份达9.5%。我国平均房地产价格持续上涨。房地产价格的持续快速上涨,已经成为我国经济运行中的突出问题,也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。本文的目的是针对泡沫经济的产生环境和泡沫经济的产生机理展开研究,找出中国房地产价格上涨的真实原因。
二、房地产价格攀升的原因分析
大规模的房地产价格的上涨,中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。日本在20世纪90年代房地产泡沫的破灭,严重地打击了其经济,造成了其近十年的经济衰退。国内的许多经济研究者都以日本房地产泡沫为参照作了大量的对比研究,并得出了有价值的结论。但是,日本房地产发展有其特殊的一面,它是在特定的历史环境和经济形势下产生的。日本泡沫经济的背景和环境与我国经济现状有很大的区别,中国房地产不会出现类似20世纪90年代初日本的房地产泡沫,只有了解中国房地产价格上升的真正原因,才能有效地采用相关政策来指导房地产行业的正确发展。我国当前房地产价格上升的原因主要有:
(一)供求矛盾逐步凸显是房价上涨的内在原因1.政府为主导的运作体制导致房地产供给的不足。因土地供应量减少而导致供求矛盾逐步凸显是房价上涨的直接原因。市场价格围绕价值上下波动,需求增加并且供给减少时会造成价格的上涨。我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济,而是以政府为主导的运作体制。土地的国家所有,使土地供应完全处于国家垄断状态,土地的相对供给不足,必然造成价格的上涨。
在房地产开发企业价值链(图1)组成中有两个环节存在着垄断行为:一是在土地获得阶段,国家对房地产开发实行国有土地使用权出让制度,即土地使用权批租一级市场由国家垄断;二是在市场营销阶段,房地产是一个区域性的市场,房地产的买卖均是在一定的地理空间上进行的,占领了优质空间的开发商形成了对该空间内房地产的供给垄断。由于空间的唯一性,导致开发商拥有了市场垄断力量,形成垄断价格。可以看出,双重垄断是导致房地产价格上涨及消费者剩余被剥夺的重要原因。
2.房地产开发成本不断上升。房地产开发的主要成本包括:土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等,土地价格和建材价格的上涨,使房地产开发成本不断提高,对房价上涨形成了推动力(见图2)。(1)土地交易价格不断上涨。首先,土地是一切经济活动的载体,随着工业化和城市化建设的推进,产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求,大量的土地资源被占用,土地供需矛盾紧张,土地交易价格不断上涨。其次,土地价格的不断攀升也受到地方政府的利益驱动。目前,土地的收入是地方政府财政的支柱。2003年上海的卖地收入为216亿元,相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地价的上涨,有助于地方政府获取更多的收入,地方政府缺乏抑制房价上涨的动力,土地交易价格上涨增加了房地产开发成本,推动了房屋销售价格的上涨。(2)建材价格上涨。我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段,投资需求旺盛,生产结构偏重于重工业化,对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大,而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段,这就导致了能源、原材料价格涨势较猛。2004年,建材价格指数曾达到105.1,生产成本增大,必然导致房价提高。
3.需求具有刚性带动投资性资本介入导致房价上涨。商品房是一种特殊的商品:一方面可以用来居住,是其实用性;另一方面,商品房可以用来投资,其价值相对较高,风险相对较小。
(1)投资性需求。从20世纪90年代至今,我国储蓄率大体维持在38%至40%左右,远远高于世界25%左右的一般水平。随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上升,投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动。由于股票和期货风险相对较高,需要大量的操作经验,人们的了解和接受程度还相对比较低,加上金融市场的不健全,打击了潜在投资者的投资信心,所以房地产投资以相对较低的风险和稳定的收益率逐渐成为投资者的选择对象。很多城市出现的房价上升、租金下降的现象,就是空房比例的上升影响了房屋租赁市场的价格,这也间接说明了投资用的房产持续不断增加。据统计,截至2007年6月底,全国商品房空置面积为1.24亿平方米,其中空置商品住宅6 563万平方米,空置办公楼758万平方米,空置商业营业用房3 806万平方米。
(2)实用性需求。商品房最终的用途是用来居住。由于我国人口基数大,新增人口多,同时城镇居民人均住房面积较低,所以人们改善居住条件的要求也十分迫切,对于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有刚性,而投资性需求具有弹性,随着资产价格的上升,使人们产生资产持续上升的预期,可以得出短期需求曲线DS(见图3)。在资产价格比较低的时候,房产的投资价值没有体现,由于人们对居住空间的习惯,短期需求呈现刚性,不会因价格的上升而出现改变,为DE曲线。当价格高于P0,消费者出现房价不断上涨的预期,房地产投资价值和资产保值功能逐渐得到认可,随着价格的上升,需求出现边际递增的上升,此时为泡沫的出现期,在EF段上,斜率越大,表明泡沫越多。由于房地产的资源是有限的(qmax表示房地产的最大存量),价格P0以上的短期需求曲线呈现随价格的上涨需求量增加的趋势,并且无限接近qmax。由于房地产的特性,导致房地产的长期需求(DL)呈现随着房地产价格的上涨需求量逐渐下降的趋势。这是因为在短期内由于生活习惯或者社会风俗等的原因,人们来不及改变其消费习惯,所以短期需求具有相对刚性,当价格达到一定程度后,由于信息不完全,人们的跟风以及非理性因素,导致房地产价格出现反常波动,即随着价格上涨出现需求量的增加。而在长期范围内,人们可以通过换小户型或者通过迁移到地价相对低的地方来避免过高的房价对生活造成的压力,所以房地产长期需求符合正常的需求曲线的模型,随着价格的上涨需求量相应下降,房地产长期需求曲线富有弹性。短期需求曲线的变化过程为图3中的CE曲线到EF曲线,当房价超过某个价格(如P1)的时候,人们在房地产价格过高的时候会产生对房地产价格下跌的预期,同时房地产投资的风险逐渐加大,此时随着价格的上升,需求曲线会按照长期需求曲线DL的方向运行,即按照FB曲线运行。此时,即为房地产泡沫的破裂。通过图3我们可以从需求的角度分析房地产泡沫的产生、发展和破灭的过程。
(二)开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡我国房地产市场具有两个明显的特征,即产品的差异性和信息不对称性。由于房地产位置固定加上不同区位的自然、经济、社会条件各不相同,以及建筑物的式样、规模、设备等方面的差别,形成了房地产的差异性。信息不完全性使经济活动的合理性以及市场的完善性大打折扣,“道德风险”降低了市场优化配置资源的效率。这些使得房地产市场不可能是完全竞争的统一市场,而是一个交易费用比较高的区域性和垄断性市场,加之我国房地产企业数量众多,其在相邻地域开发的房产商品具有一定的替代性,因此房地产市场结构属于垄断竞争市场。房地产商面临向下的需求曲线,具有垄断势力,在市场交易中处于优势地位,能够按照边际收益等于边际成本的定价原则获得超额利润。同时,房地产商比消费者和投资者都可以获得更多的市场信息,这种信息不对称进一步增强了其优势地位,加之行业洗牌加剧带来的地产寡头进程加速以及银行间竞争加剧给投资反弹创造的条件,使我国房地产价格在越来越大的程度上由少数开发商决定,即少数开发商凭借其所处的垄断地位,默契配合,结成价格联盟,通过发布虚假广告来夸大需求,通过囤积房屋、抬价而售等手段制造供给紧张,从而达到哄抬房价的目的,炒作的结果必然是房价进一步上涨。
(三)经济适用房所占比例极小,无法影响供给、平抑房价经济适用房是国家为照顾中低收入居民购房而实施的优惠措施,建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的,这就是经济适用房价格低的主要原因。经济适用房作为一种福利措施,旨在通过某种政策倾斜,达到扩大住房供给、调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的,它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房市场发展阶段的一种政策选择。由于利益的驱使,大部分项目投资还是倾向于资本回报率高的商品房项目上,开发商开发投资中,住宅房地产开发投资占70.3%,其中经济适用房开发投资占住宅房地产开发投资的2.9%,经济适用房所占比过小,无法通过影响供给消除由于房价过高而导致的不安定因素。同时,国家虽然对经济适用房进行政策倾斜,但是这种操作又缺乏必要的监督机制,造成了许多房地产开发公司与政府间的交易和寻租行为的产生,而使经济适用房游离于主体适用范围之外。此外,许多开发商还把房子越建越大,把销售目标定位在中等收入家庭,这样的操作不符合经济适用房的建设目的和财政补贴的支付原则,这样就与政府推行经济适用房政策的初衷相违背,也造成了房地产供给与需求的巨大矛盾。
(四)流动性过剩下的被动投机,推动房地产价格居高不下2006年末金融机构人民币存贷差达到11万亿元,占存款余额的32.8%。从存贷比指标看,2003年以前各年度存贷比都高于75%,流动性短缺是银行面临的主要矛盾。2004年以后,商业银行存贷比连续三年迅速走低,2006年下降到67.16%。同时,商业银行超额准备金率不断走高,2006年底,金融机构超额准备金率达到4.78%,流动性过剩情况十。资产价格快速上升是流动性过剩的必然表现,房地产价格和股票价格上涨最快。流动性的过剩造成了2002年以来,我国商品房销售额大幅度持续攀升。国内经济结构性失衡是导致我国流动性过剩的根本原因,主要表现为投资消费结构的失衡与贸易结构的失衡。近年来,我国消费增长呈现出明显加快的趋势,但是投资增长高于消费增长,致使大量资金沉淀于银行体系。同时,我国加工贸易和非加工贸易也存在严重的失衡现象。自改革开放以来,我国加工贸易增长显著高于非加工贸易,2006年我国加工贸易实现顺差1 888.8亿美元,而我国非加工贸易基本保持逆差,2006年逆差为114.2亿美元。正是由于这种贸易结构的不均衡,导致了我国连续多年实现贸易顺差,外汇储备快速增加。
我国对资本流动控制严格,维持了汇率的稳定和货币政策的独立,管理的浮动汇率制度虽然可以避免国际资本市场对国内经济的影响,可以排除货币大规模投机冲击的可能,但结售汇制度使资本流动呈现单向自由化,外汇储备的增长带来了基础货币的大幅增加。此外,2002年下半年,人民币开始出现升值压力,境外热钱在人民币升值预期的驱动下大量涌入,中央银行通过外汇占款投放的基础货币随之大幅增加,通过乘数效应的加大,造成了流动性过剩现象。
(五)户籍制度间接推动了房地产价格的上涨现有的户籍制度造成了地域分割,限制了不同地域间劳动力的自由流动,使我国形成了典型的“二元经济”。由于限制了以劳动力为主的各种生产要素的流动,降低了社会对资源配置的效率,因此造成了一系列的不平等现象,而这又在一定程度上间接推高了主要城市的房价。学校周边的房价往往是一个区域、一个城市房价的标志。由于现有的教育制度,对教育资源,尤其是小学教育资源的分配也是按户口所在区片划分,从而产生了对相关社会资金的吸引作用,进而带动了房价的整体性上升。同时,在保障性住房购买条件中,几乎都有户口限制,这一限制使得众多城市新增就业人员无法买到适合这一购买力层次的保障性住房,增加了社会压力。同时,由于现有户籍制度立足于人口和地区的捆绑限制,公民在不同城市之间的自由迁徙、工作流动都会受到很大限制,加上中国传统思想观念的原因,更加强化了国民固有的安土重迁的生活习惯。一个流动性强的社会,人们会更多地倾向于租房,倾向于投资更加方便变现的股票、债券,而不是不动产。鼓励公民自由迁徙、流动的户籍制度,有利于增加房地产的租赁,减少购买的需求,进而稳定房地产价格。
三、调整我国房地产价格的对策与建议
(一)调整开发投资结构,增加低价位住房供应,控制房地产价格上涨调整房地产开发用地的供应结构,通过增加普通商品住宅和经济适用住房等建设用地的投放量,增加普通商品住房和经济适用住房的供应,提高其在市场供应中的比例,可以保障城镇中低收入家庭的住房需求。同时,还要建立与住房供应体系相适应的住房价格体系:一是对限定销售对象的中低收入家庭购买的经济适用住房,严格实行政府指导价,限价销售;二是对大多数家庭购买的普通商品住房,采取由政府定期制定公布指导性价格和浮动幅度,放开销售价格的管理方式;三是对高收入家庭购买的高档商品住房实行市场调节价,由企业依开发经营成本和市场供求状况自行确定销售价格。
(二)控制开发成本,降低房地产企业的期望利润一是在相同的开发环境下,房地产企业要通过对设计、施工、材料、装修公司的选择和资金的供给,对房产开发进行有效地组织和管理,开发出适销对路的适应市场需求的产品,并尽可能地降低建筑工程成本、降低产品销售价格,使之在竞争激烈的市场经济环境下,求得生存、求得发展;二是充分发挥房地产企业内部拆迁、质量、技术、安全、经营等各个部门在成本管理中的作用,通过全过程的有效整合来促使企业提高效率和加强成本控制,从而减少管理费用支出,减少消耗,降低成本,既实现企业利润的最大化,又促使开发商拓展竞争思路,把期望利润调整到一个合理的水平。
(三)加大对房地产价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序一是清理整顿房地产的各项税费。对名目繁多的房地产税费要进行全面清理,各种税种的设置应根据市场状况进行调整,通过完善房地产财税制度,促进房地产的流通和消费,消除房地产成本中的不合理税费;向政府部门、事业中介机构缴纳的管理费和服务费等各种收费项目,能降低标准的给予降低标准,能减免的给予减免,对不合法、不合理的收费项目要坚决予以取缔;对因城市建设资金不足而设立的各种基础设施配套性收费,应结合城市公用事业价格改革和费改税的推行逐步降低收费标准,直至取消;对涉及住房开发建设过程中的自来水、电力、燃气、电话、有线或光缆电视等垄断行业的价格和收费行为进行全面清理整顿,严厉打击垄断企业强行推销商品和服务、强制收费的价格违法行为。
二是严肃查处房地产价格的违法行为(如低价出让土地、高价炒卖房地产)。对短少面积、搞价格欺诈等扰乱房地产市场正常价格秩序的行为要予以曝光和严肃查处,以维护房地产市场正常的价格秩序。
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