论公允价值计量：投资性房地产计价的艰难选择与应用

　　 论文关键词公允价值计量模式投资性房地产选择与应用
　　论文摘要本文从企业计量模式的选择与应用来分析投资性房地产对企业利润、所有者权益的影响，企业对投资性房地产准则的采用应持谨慎态度。

　　随着我国房地产价格的节节攀高，在投资性房地产领域引入公允价值后，企业的经营业绩与股东权益将会大幅提高。但统计资料表明，只有极少数上市公司的投资性房地产采用公允价值计量模式。在已披露2007年年报的1300多家上市公司中，仅9家上市公司选择公允价值计量模式，并对股东权益进行了追溯调整，从2０07年的中报来看，由投资性房地产的价值变化带来的“公允价值变动损益”对上市公司盈利的影响还极少，对整个市值的影响可说是微不足道。为什么呢？我们先来看看新准则的规定。《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。并特别规定，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。笔者现从企业计量模式的选择与应用来分析以上投资性房地产现象。
　　
　　一、艰难选择
　　
　　主要有以下几方面的原因导致企业摒弃公允价值计量模式：
　　一是公允价值计量的使用条件被严格限制。比如投资性房地产若采用公允价值模式计量，准则要求有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，由于我国目前没有完整的房地产估值体系，在中小城市几乎没有房地产中介市场，而许多上市公司的投资性房地产又在中小城市或是大城市的远郊，取得符合准则要求的条件是比较困难的。因为需要说明什么是活跃市场、相似环境、用途、新旧等资产的交易价格。而涉及商业机密或者大宗大额交易不常见，交易价格的取得是有难度的，这样企业不得不继续采用成本计量模式。
　　二是税收因素。在采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，肯定会导致大幅的资产增值，同时调增留存收益，目前财政部对这部分留存收益是否要征税尚未做出明确规定，当前税法对这部分增值收益征税的可能性较小。但原来在成本计量模式下，虽然对投资性房地产按期计提折旧会减少其账面利润，但是折旧和摊销却可以起到抵税效果，减少企业的现金流出。而引入公允价值模式后，折旧和摊销抵税功能的丧失肯定会导致企业大量的现金流出。
　　三是投资性房地产的市场价值难以准确估量。随着我国经济的快速发展，房地产从国家集体所有与使用到出让给企业或个人使用，使得企业和个人在近几年对房地产呈现刚性需求，导致房地产价格在这两年集中疯涨，仅2007年，全国各主要大中城市房地产价格几乎每月涨幅在5％以上，有的超过10％，如果按照公允价值模式计量，企业每月的净利润都会受到公允价值变动的影响，呈现出较大的波动幅度。但是，新近出台增征土地使用税，征收土地闲置费等系列宏观调控政策出台，可能导致楼房出现“拐点”，如深圳等地最大的几家楼市中介一夜缩减或倒闭，使得全国楼市马上处于观望状态。所以公允价值是一把“双刃剑”，既能带来企业价值的提升也能导致企业价值的减少。如果投资性房地产由于不能转让兑现，一旦转换为持有目的，其带入的公允价值是正值的话，以后的折旧和摊销金额将相应增大，成为减少利润的因素。
　　四是企业会考虑成本效益原则。目前税务部门不承认公允价值的税前列支或税前收入，因此对于以公允价值模式计量的投资性房地产公允价值变动进入利润表的部分应进行纳税调整。企业出于成本效益原则，也会慎重应用公允价值计量模式。
　　
　　二、应用
　　
　　采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。现举例说明：
　　1．外购或自建的房地产
　　〔例1〕：2007年1月1日，Ａ公司与Ｂ公司协商，由Ｂ公司向Ａ公司投入房产，双方协商价为3000万元。当日，Ａ公司即将该房产出租给Ｃ公司，年租金3０0万元，年终一次性付清。
2007年年底，该房产的公允价值为2800万元，但2008年年底，该房产的公允价值升值至3200万元。那么Ａ公司的处理如下：获得房产时，应当作分录（单位：万元）
　　借：投资性房地产3000
　　贷：实收资本或股本3000
　　2007年底取得租金时：
　　借：银行存款300
　　贷：投资收益300
　　同时考虑房产的减值，作分录：
　　借：公允价值变动损益200
　　贷：投资性房地产——公允价值变动200
　　2008年底收取租金时：
　　借：银行存款300
　　贷：投资收益300
　　同时考虑增值作分录：
　　借：投资性房地产——公允价值变动400
　　贷：公允价值变动损益400
　　2．自用转投资性房地产
　　自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积）。
振华股份公司因搬迁办公楼，将原楼用于对外出租，该办公楼的购置价为5亿元，2008年1月1日，其办公楼公允价值为3．5亿元，已提折旧14500万元，租赁期限为3年。设振华股份公司对投资性房地采用公允价值计量。分录如下：（单位：万元）
　　借：投资性房地产35000
　　公允价值变动损益500
　　累计折旧14500
　　贷：固定资产50000
　　3．投资性房地产转自用
　　采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；
　　振华股份公司将一栋出租用商务楼收回，作为办公楼使用。20×8年正式开始自用，当日公允价值为5000万元。该商务楼在转换前采用公允价值计量。原账面价值为48０0万元，其中成本为4500万元，公允价值变动增值为300万元。分录如下：（单位：万元）
　　借：固定资产5００0
　　投资性房地产——成本45０0
　　——公允价值变动300
　　贷：公允价值变动损益200
　　总之，企业采用公允价值计量模式，首先是核算复杂化，而且承受出现以上众多挑战的潜在风险，并且这些挑战一旦发生，利益损失将不可避免，因而企业对投资性房地产准则的采用应持谨慎态度。
　　
　　参考文献
　　〔1〕谢诗芬．公允价值会计问题纵横谈〔Ｊ〕．时代财会，2003，（2）．
　　〔2〕黄学敏．公允价值：理论内涵与准则运用〔Ｊ〕．会计研究，2004，（6）．
　　〔3〕牛成吉，苏正建．从相关性和可靠性看公允价值的运用〔Ｊ〕．财会月刊，2006，（6）．