我国房地产中介特许经营的思考

　　 【摘 要】我国房地产中介行业一方面面临着巨大的市场潜力，另一方面是你争我夺的激烈竞争，而新一轮的竞争不再是本土行业之间比拼店面多寡，房源多寡的时代，而是真正进入一个品牌的竞争时代。本文通过对我国房地产中介业状况以及房地产中介特许经营的优势等分析，得出结论我国的房地产中介业走特许经营之路是必然的。并且从特许人和受许人两个角度作出我国发展房地产特许经营的思考。
　　【关键词】房地产中介 特许经营 特许人 受许人
　　
　　加入WTO后，迫于对国际市场接轨的要求，近年来房地产中介机构在其经营内容及模式上，已发生了根本性的变革。
　　
　　一、我国房地产中介市场的现状
　　
　　（一）国家宏观调控政策对房地产中介的影响
　　国家宏观调控政策对于中介公司影响很大，可以预见的会有以下几种可能：
　　其一，中介公司面临新一轮的洗牌。主要是商品房住宅放盘量的变化及买方的观望状态，还有房地产信贷资金的紧缩对交易产生影响。这些影响对品牌连锁的大公司可能会小一点，但是一些实力不足的小中介可能会在这次调控中被淘汰出局；
　　其二，中介公司的拓展受到影响，新铺的数量增长会放缓；
　　其三，中介公司调整战略部署，例如采取二三级联动的方式；不断提高服务质量，为客户提供更人性化的服务等。
　　（二）房源与客源间沟通不畅
　　缺乏统一的信息交流通道，各个中介公司各自为政，造成房源与客源间沟通不畅，一条信息甚至被多次成交。如此而来的结果是不仅使交易效率大大降低，中介公司的形象更在消费者的心目中大打折扣。
　　
　　二、我国发展房地产中介特许经营的必然性
　　
　　（一）我国属于新兴市场，发展空间大.上海太平洋房屋海华加盟店于1998年挂牌营业，这可视为中国（大陆）首例房地产中介特许经营个案。 1999年信义房产取得美国著名 Coldwell Banker公司在中国的房地产中介特许加盟授权业务的独家代理权，并以 CB信义房产联合品牌进行运作。进入 21世纪之后，太平洋房屋、 CB信义房产特许经营工作的力度在不断地加强，取得了积极的成果，但从整个行业的角度分析， 2000年美国 21世纪中国不动产北京总部和我爱我家北京总部的建立，它们的经营体系和业务发展，意味着中国房地产中介连锁经营进入特许经营时代，代表当前中国房地产中介特许经营水准。我国房地产中介特许经营属于新兴市场，发展空间大。
　　（二）房地产中介特许经营的优势.与直营体系相比，房地产中介特许经营特的优势有：第一，特许经营人能够最充分地组合、利用自身的优势，并最大限度地吸纳广泛的社会资源。同时，无论是对特许方还是受许方，在合作中都是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆，而不是简单的资本扩张。第二，这些特性决定了特许品牌可以以一个较低的风险与投入实现规模化经营，并迅速扩大市场占有率。第三，由于通过特许授权的方式，使经营者在进入一个行业初期，就能获得良好的品牌效益，完善的管理支持，系统的产品研发等已有资源，大大提高加盟者的成功率。
三、我国发展房地产中介特许经营的思考
　　
　　从特许人和受许人两个角度思考我国发展房地产中介特许经营
　　（一）从特许人角度的思考
　　1.建立优势品牌.房地产中介的产品是无形的服务，客户将价值巨大的房地产交给中介公司处理，就是因为客户对房地产公司品牌的认可，因为优秀的品牌意味这值得信赖的服务能力和服务承诺。这种获得客户认可的品牌，不是一朝一夕就能建立，而是靠无数客户在相当长的时间内，接受了该公司的经纪人或其他服务人员向他提供符合甚至超越其要求的房地产中介服务之后，不断强化而形成，因此优势的品牌是房地产中介进行特许经营首先应具备的核心竞争优势。
　　2.处理好三大参与者的关系，保持与加盟者良好稳定的关系.任何房地产中介企业日常经营中，必然涉及到“客户、员工和公司”三大参与者间相辅相成的关系，只有在合适的经营下，才能使三者长期、共同、有序、和谐的发展，这样一种经营模式，不经过长期摸索，不断完善，并且形成一套自我发展的机制，是无法进入到成熟可用的状态的，更不用说复制到其他发展状况不同的地区去，让当地的受许者来使用。因此一套成熟的，可以使受许者在最短时间内形成基本服务能力，并为今后其在当地长期发展打好扎实基础的模式也是非常重要的核心竞争优势。
　　3.培养出资深绩优的人才.特许经营在中国发展的时间短，由于其组织上特殊性，它要求有先进管理，财务，法律等方面的专业人士，也要有特许上的专门人才。可以自己培训和委托国外先进企业培训。在正规教育的途径上，在大专院校内，对有这方向择业和发展的学生进行专项教学。由于当地受许人在获得特许后，在当地用特许人的品牌和成熟模式经营，其经营的成功与否，很大程度上影响到其他地区的特许经营的发展，而由于地区房地产市场及发展阶段的不同，使得再强大的经营模式也会因为各种原因而不能充分发挥其应有的效能，因此特许人能否派出具有相当实际经验的辅导人员，针对不同的市场特点，提出针对性的经营调整意见，使受许人在当地的事业能够顺利发展，作为一种核心竞争优势同样不可或缺。
　　（二）从受许人角度的思考
　　1.熟悉自己的权利，订好特许经营合同.在特许经营协议中，往往特许人实力雄厚，受许人财单力薄，双方当事人经济力量悬殊，因此受许人要知悉自己的权利，订好特许经营合同。如在协议期间，受许人有对商标、商号名称的使用权，并有权分享其经济利益。受许人有权要求特许人保护其对商标、商品名称的使用权，保护商标、商号的信誉。特许人应当负责商标的注册并支付由此发生的费用。协议终止时，受许人行权要求特许人购回未出售的属于特许人商标的商品或其他货物。
　　2.及时反馈各种信息.受许人是信息的收集者，它将客源和房源进行汇总，全部传递到总部的信息管理中心，不同受许人的信息在总部汇集，才能反映出整个体系的运营状态。有了这些反馈上来的信息，总部才能充分了解公司所占整个市场的市场分额，及时掌握整个体系所有加盟店的动态，制定公司下一阶段的战略方针，调整公司的扩张进度。根据科学分析，占领10%的市场分额是一个公司保持赢利的最佳状态，而有利润的市场才是公司的最大目标，因此信息的有效传递成为公司决策的基准，因而成为受许人对总部不可缺少的责任之一。
　　3.提高公司品牌在市场中的影响力.房产中介受许人在加入特许经营体系取得应用该体系的营业名称使用权并学习了有关业务的经营技巧，受许人应该通过扩大市场，增加客户群为自身和特许人争取最大的盈利，从而提高公司品牌在市场中的影响力。
　　
　　参考文献：
　　[1]房地产中介行业市场形势分析研讨会，2008年3月31日
　　[2]http://house.sina.com.cn ，21世纪不动产逆市出击特许经营技术和品牌扩张.2005-11-21.
　　[3]周传林，房地产中介机构运作指南，中国经济出版社，2004年7月第1版