[摘要] 房地产业已成为我国重要的支柱产业，房地产业的发展与国民经济紧密相关。本文从理论上探讨了房地产市场的垄断性、外部性、公共品特性和信息不对称性，并从我国房地产业发展历程和房地产市场特殊性的视角进行分析研究，进而充分证明了对我国房地产市场进行监管的必要性。
[关键词] 房地产；市场；监管
一、房地产市场失灵决定了政府监管的必要
监管经济学的研究充分表明，市场失灵是市场经济中政府监管的重要原因，造成市场失灵的原因主要有垄断性、外部效应、公共品和信息不对称，房地产市场同样存在市场失灵。
(一)房地产市场存在垄断性
房地产的垄断性是由房地产特性决定的，房地产的主要特性是位置的不可移动性，一幢房屋一旦确定位置，其它建筑就不可替代，而且因存在楼层、朝向不同等因素，决定了一幢住宅中的每套住宅都具有独立性，因此物业在出租和出售时，带有地域性和垄断性，从而形成垄断价格。由于房地产投入大，回收期长，因而能进入房地产市场的只能是少数企业再加上土地供应的有限性和房地产开发经营的规模要求等，很容易形成部分的或地域性的垄断，土地一级市场由政府垄断，经济适用住房和廉租住房由政府提供。为了稳定住房价格，保护消费者利益，房地产市场必须要政府进行监管。
(二)房地产市场存在外部效应
房地产外部性概念既包括房地产经济活动主体对其他经济主体的影响，又包括其他一些经济主体对房地产经济主体的影响，外部效应在外部性经济主体的决策函数中的体现是不同的：施加外部效应的一方只考虑自己的利润最大化问题，属于个人理性而非社会理性。
房地产的外部性按照不同的标准可以对其进行不同的分类，按其影响产生的范围可分为宏观外部性与微观外部性。宏观外部性是指房地产的一种经济主体的行为施于其它主体的外部效益，如因房地产投资开发活动使整个区域投资环境改善，这为工商业经济活动带来了成本的节约并扩展了行业盈利的空间。这种房地产业施加于其他产业上的有益影响就是一种宏观的外部经济现象。城市工商业的繁荣，不仅增强了整个城市经济活力，而且也使得相关地区的区位地价水平提高，这是其他行业施加于房地产业的外部经济效应。房地产的微观外部性指房地产业内部各经济主体之间或者不同的房地产经济活动之间存在的外部效应。例如，工商业房地产的开发活动对住宅房产开发、流通和消费均存在着外部影响。
按外部影响的性质和作用方向分为房地产外部经济与外部不经济。凡是因为房地产经济活动而受益的外部影响称为房地产外部经济。因房地产开发而使得城市景观大大改善就属于房地产外部经济。凡是因为房地产经济活动而受损的外部影响称为房地产外部不经济。城市土地的过度开发建设导致的住宅拥挤、公共绿地的减少、环境污染等则有可能减低土地价值，影响包括房地产业在内的诸多产业的发展，这属于房地产外部不经济。
(三)政府提供房地产市场的公共品(ｐｕｂｌｉｃ ｇｏｏｄｓ)
人们所消费的物品可分为私人物品(ｐｒｉｖａｔｅ ｇｏｏｄｓ)和公共物品。房地产经济中存在许多公共物品或“准公共物品”。如城市基础设施、防洪工程、抗震工程、公共设施等。这些项目由于投资额大、投资回收期长，同时很难排除不付费者的使用，由市场来提供往往导致供给不足，只能由政府来提供。但政府提供并非一定由政府直接生产，政府可以委托或承包给独立的企业来生产，政府只负责筹集资金与管理。
（四）房地产交易存在信息不对称
信息不对称是指信息在交易双方分布不均衡性。就消费者和经营者、合同双方而言，经营者拥有关于商品的信息优势，从而使消费者容易上当受骗，被称为信息的不完全性。消费者对所消费产品各个方面信息的了解通常是有限的，他们往往不知道商品价格和商品质量的差别如何。市场的信息不完全性主要表现为：１．有关商品质量的信息是不完全的，消费者只掌握有限的质量信息。２．有关商品价格的信息是不完全的，消费者只掌握有限的价格信息。信息不对称可能发生的另一种情况是，一部分消费者掌握完全的信息，另一部分消费者只掌握有限的质量信息。竞争双方为了在竞争中取胜，通过遏制信息来源等方法来削弱他人对对方信息的了解，从而打败竞争对手。
房地产产品既具有使用性，又具有投资的特性。商铺和写字楼的购买者主要是以投资为主，购买住房的消费者中有一部分是投资者，而投资者对信息是非常敏感的，比如：当政府宣布某个位置要建地铁，或某个地方要建一个大型商场时，那么，只要信息一发布，周边的住房就会涨价，这说明房地产产品已具有信息品的特性。房地产市场的信息不对称表现为：由于房地产开发投资很大，回收期长，能进入房地产市场的厂商相对较少，开发出来的产品质量情况，价格情况，销售情况，对消费者来说，都存在偏差。房地产商品的异质性，价格的变化性和交易的专业性与复杂性，都会导致买卖双方信息不对称。信息不对称将增加交易成本，降低市场效率，也可能导致道德风险和逆向选择。
要保证房地产市场信息的有效性，有两种解决方案，一种为市场解决方案，即市场的参与者通过自身的努力搜寻信息，并利用自身的知识技能进行信息的筛选、分析等工作。由于市场的参与者本身是理性的，它作出这种自己搜寻信息的成本决策，必须基于其自身的成本收益的比较，只有觉得付出的信息成本小于为此而取得的收益时，他才会去付出这种努力。但这种方法由于受到以下几方面的限制，使得这种完全市场化的解决方案无法实行。
一是信息的搜寻本身是有成本的。由于存在交易对象的不确定性，要想准确地掌握所有潜在交易对象的需要，如其交易方向、数量和价格等，是很难做到的。二是市场参与者本身存在特质的差异，有的不具备起码的信息辨别能力，有的则无法完成信息的搜寻与分析。三是由于市场的不完全性和信息的不对称性，使得道德风险和机会主义普遍存在，以致造成由于信息欺诈而使部分市场参与者受到损失时，这部分人的利益无法得到市场的补偿。
可见，正是房地产市场的特殊性，使得房地产市场的信息成本或者说是完全市场化解决方案的交易费用是如此之高，造成普通消费者难以承担一笔房屋买卖所付出的信息的边际成本，这样，就增加了投资风险，使逆向选择和道德风险问题难以得到解决，从而降低了市场的运作效率，扭曲了社会资源配置。所以，为克服房地产市场信息不完全性和非对称性信息而引起的市场问题，就需要一个超脱房地产市场参与者的角色来介入房地产市场，监督房地产市场的运行，为所有投资者创造机会均等、各类信息真实的市场环境，为房地产市场的公开、公平、公正提供保证，以减少纯粹市场化解决方案引起的交易费过高问题。这样，就产生了对房地产市场监管的需求。
二、我国房地产业的特殊性决定了监管的必要性
（一）我国房地产业的发展特殊历程
房地产业在我国是一个古老而新兴的产业，在长达２０００多年的封建时期和半封建半殖民地时期，虽然朝代更替，但土地和房屋的租赁、买卖活动一直没有中断，明清时代，就出现了职业房地产经纪人。