摘要：经济运行中的各行各业，在发展过程中，都需要资源和市场的整合，房地产市场作为高速发展中的产业，由于土地资源的稀缺性和市场风险大、资金运用额度大、回报高的独特性，更是成为研究的热点问题。一方面，中央努力调控过热的房地产市场，另一方面，房价逐年高涨，房屋空置率上升，房地产泡沫的味道越来越浓。政府与开发商的市场博弈加剧。
关键词：市场博弈；政府政策；房产泡沫；理性行为
博弈论是关于包含在相互依存情况中的理性行为的研究，是研究博弈现象中各方是否存在合理的行为，以及如何找到合理的行为，并加以实施的理论和方法。所谓“理性”，是指决策主体清楚地了解到自己的目标和利益所在，在博弈中总是采取最佳的策略以实现其效用或收益最大化。马克思早就认识到了房价的特殊性。他说，这种垄断价格“只由购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关”，马克思认为建筑用地的地租不断增加的主要原因是：一是房地产开发商。房价上升会给房地产开发商带来额外利润，因此，他们是推动房价上升的主要动力。由于房地产开发商的资产负债率大约为75%。也就是说，只有1/4的资金是房地产开发商自己的。只要房价上升1个百分点，开发商的资本回报率就能上升3个百分点。如果房地产开发商没有立即将已经落成的住宅出售，则需要支付住宅占有资金的成本和住宅闲置的折旧成本。由于住宅的折旧期很长，因此，折旧成本对住宅销售的影响不大。当住宅完工之后，开发商面临的选择是，如果他们预期住宅价格上涨带来的好处大于他们的资金成本，那么，他们何必急于把住宅卖出去？对于房地产开发商来说，最佳策略是将一部分住宅的价格尽可能标得高一些，以此来推动住宅价格上涨。提高空置率恰恰是房地产开发商增加利率的一个手段。房地产市场往往被一些大房地产公司垄断。在寡头垄断市场上，决定价格的并不是简单的供求关系。某些大房地产开发商往往拥有一定操纵市场的能力。除非引用反垄断法限制大房地产公司占有的市场份额，鼓励市场竞争，否则任何调整利息、控制土地审批等措施都收效甚微。只要房地产开发商有控制房价的能力，哪怕利率和土地价格提得再高，他们很容易就把这些负担转嫁给了购房者。若指望房地产开发商发善心，主动降低房价，无异于与虎谋皮。二是地方政府。地方政府往往把房地产价格上升当作经济繁荣的指标。房地产市场的活跃会给地方政府带来更高的财税收入和灰色收入，因此，地方政府乐于见到房地产涨价。
一、房地产市场博弈
房地产市场最大的特征是信息极不对称，房地产专业性政策性极强。房地产信息不对称表现为开发商在投资开发前就通过专业人员对产品的定位进行了详细的市场调研，较准确地把握消费群体定位，并对消费群体的消费特征、消费心理、消费偏好、经济能力等情况基本掌握。由于房地产专业性极强，购房者除了自己的购买能力、购买需求外，对开发商、房地产、开发成本费用等了解甚少，只能根据自身承受能力和需求被动地选择房地产消费，而且还往往被开发商的不实宣传和人为造成的紧缺迹象所欺骗。交易双方的信息不对称，双方博弈的地位是不平等的，谈判结果有失公平，房地产市场价值评估就必须弥补这种信息不对称。
房地产市场是博弈得出结果的竞技场，房地产市场是房地产产权交易关系的总和，房地产交易过程就是房地产博弈过程，博弈的结果就是产权受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权获得相应的货币补偿。在房地产市场博弈中，参加者有消费者、开发商、政府等，他们各自都有一个不同的角色和“获胜”战略。参加者必须按照事先制定的规则行事，正式的法规和非正式社会价值观念都会限制房地产市场参与者的行动，现实当中，博弈规则随时都可能发生变化，博弈参加者也随时可以进出，这创造了一个动态的市场环境。
二、政府和房地产开发商的博弈
在房地产市场博弈中，参加者有消费者、开发商、政府等，他们各自都有一个不同的角色和最佳策略组合。在这一多方博弈格局中，政府与开发商的博弈无疑占主导地位。在国有土地使用权拍卖时，政府也作为一个博弈方，参与博弈。两者的策略选择有相互依赖性。政府的最优得益将是土地发挥效用最大化，即土地的充分合理利用以及带来的经济效益最大化。而开发商在争取土地使用权时，必须了解和遵循政府的需求及规划，而政府要实现的社会和商业经济必须依靠开发商的开发效率和质量。
（一）政府
政府作为房地产市场博弈规则的制定者，肩负着为社会居民提供最大化的社会福利。房地产经济持续健康繁荣、房地产市场平稳有序发展、“居者有其屋”，是政府参与房地产市场的三大目标。实践证明，在房地产过热时，如果政府采取紧缩货币政策，或者采取针对房地产投机活动的税收政策，或者直接规定房价涨幅，都能够在短期内比较明显的压抑房价。但是，政府政策能否真的实现“居者有其屋”？经济理论早已证明，除非政府直接设定房价，否则无论是采取货币政策或财政政策，都只能在一段时间内干预房价。从长期来看，人们的理性预期将在很大程度上抵消政府货币、财政政策的作用。政府通过制定的博弈规则约束市场参加者，规范参加者行为，实现其社会福利最大化的目的。因此，政府在房地产市场博弈中与其他参加者的地位是不平等的，凌驾于其他参与者之上，通过其他参与者的博弈过程，实现目标，各参加者只能在政府制定的规则范围内寻求各自“利益”的最大化的博弈策略。最值得注意的是，规则不是永恒不变的。我国正处于经济转型过程中，变化最大的就是博弈规则，各种制度、法规还有待完善。在现阶段，对博弈策略选择影响最大的因素莫过于揣摩游戏规则的变化方向。
（二）房地产开发商
在博弈规则既定的前提下，信息是房地产博弈结果最重要的因素，它是参加者选择博弈策略，确定谈判筹码的依据。房地产开发商是以通过生产房地产实物产品，在博弈规则许可的前提下，自主经营，追求利润最大化是开发商的终极目标。在博弈规则中，房地产开发商处于信息优势地位，如拥有详实的开发成本信息、房地产质量信息。此外，房地产开发商还处于垄断或半垄断地位，原因如下：其一，提供的产品具有唯一性和不可移动性；其二，开发商是某一宗房地产产品的唯一提供者，房地产需求者只能从开发商手中获取房地产产品，供给渠道单一，这决定了开发商控制着定价权，需求者讨价还价余地不大。其三，产品需求者选择空间不大，只能被动地选择开发商提供的产品。如上海目前中低价位住宅供应不足，二室一厅、二室二厅等小房型供不应求。房地产开发处于产品垄断地位，曾有某律师提出签订购房“204”条款，但开发商却底气十足地对购房者说，这房不卖给你。其四，现阶段的房地产市场并未形成均衡市场，市场有利于开发商，开发商左右着房地产市场供给状况，可以人为的造成房地产供给紧缺的假象，迷惑购买者。要实现货币增值，保证利润最大化，在开发前期，开发商必然重视房地产需求群体的反应，并不断根据需求者反应修正开发定位，消费者偏好、消费心理、承受能力，都影响到开发商投资决策。因为产品一旦形成，就难修正，其中的缺陷随时都将成为对方谈判的筹码。而良好的居住环境、合理的房型布局等成为开发商要价筹码。房地产投资开发费用是开发商预期价格底限，也是参与博弈谈判的底限。