论房地产指数编制方法的缺陷

　　

内容摘要：在房地产市场中，房地产指数对于投资者，消费者和政府来说都是一种很重要的市场信息。文章以“中房指数”“国房指数”为例，对其编制方法进行评述，分析了我国现有房地产指数存在的缺陷，并提出完善的若干建议。

　　关键词：房地产指数 编制方法 缺陷
　　
　　我国当前几种主要的全国性房地产指数编制方法
　　
　　据不完全统计，目前我国公布的各类房地产指数有10多个，其中，既有全国性的，也有地方性的；既有政府主办的，也有企业主办的，还有官方和民间合办的。这里，以目前房地产市场较具代表性的中房指数和国房指数为例，来介绍我国目前房地产指数的编制方法和特点。
　　
　　中房指数的编制方法
　　“中房指数”是“中国房地产指数系统”的简称，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究，编制并公布的房地产价格指数系统。“中房指数”以1994年11月北京物业的比较价格为基值，按用途分为四大类：即住宅、商业服务业用房、办公用房和厂房仓库；将各城市的四类物业以其销售价格为依据，分别分为高、中、低三档，以各类各档次物业的销售量为权数计算四类物业的平均价格，最后将这四类物业的平均价格以竣工量为权数求得加权平均价格，作为各城市的物业比较价格。其计算公式为：
　　
　　　　　　　　　　　　　　　某时期该城市物业比较价格
　　某时期城市房地产价格指数——————————————×100%
　　　　　　　　　　　　　　1994年11日北京物业比较价格
　　
　　关于中房指数编制方法的几点说明：
　　中房指数是一种修正的拉氏指数，实际操作中以1994年11月为基期，以基期商品房比较价格为基值，基期指数定为1000点，属于定期指数；计算时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。由于权数固定，中房指数在计算时可以消除权数变化对指数的影响，可以更纯粹地反映“同类同质商品”的价格变动情况。
　　中房指数采用了抽样调查方法，在对市场商品房项目进行调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。中房指数样本数据直接来源于市场，对市场反映及时、灵敏，保证了中房指数系统对市场的准确把握。
　　由于中房指数属于定基指数，不同时期指数值都可以直接对比，具有比较好的历史可比性，可以采用图表形式直观表现。采用这一表现方法，可以直观地表示出市场周期发展状况以及目前市场形势，趋势和幅度。
　　
　　国房指数的编制方法
　　“国家景气指数”的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资，资金来源，土地转让收入，土地开发面积，新开工面积，竣工面积，空置面积，商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。国房景气指数的测算分为八个部分：一是确定指标体系；二是建立原始指标数据库；三是消除量纲的影响；四是确定权数；五是确定基准对比时期；六是消除季节，价格因素的影响；七是建立分类指数和国房景气指数计算数学模型；八是国房景气指数计算结果的分析报告。
　　
　　中房指数和国房指数缺陷分析
　　
　　中房指数缺陷分析
　　中房指数虽然开创了中国大陆现行房地产价格指数编制之先例，有许多值得推行之处，但仍存在以下缺陷：
　　采用固定权数的拉氏方法，降低了指数的横向可比性 由于采用了固定权数的拉氏方法，在市场发展迅速，结构变化较快的情况下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构脱节。这样一来，指数虽然还能够反映市场房价的变化趋势，可是会与市场实际结构与价格产生距离，降低指数的可比性，尤其横向可比性会受到较大影响。
　　指数测算方法不够完善
　　现实应用的公式未考虑物业结构类型的变动，公式所选用的权重是报告期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定(即基期)的物业面积。原始公式的优点在于剔除了因物业结构变化所引起的指数变动，使得指数变动完全表现为物业价格的变化。现实应用的公式则操作简便，实施费用降低，但如果完全按照加权平均法的样本选择方式，则会在指数中包含非价格变化因素。
　　样本数据缺乏代表性
　　样本数据是编制指数的最基本的资料，为保证指数的科学性和准确性，首先应保证足够的样本量均匀的样本区城和物业类型分布、样本数据的及时更新、样本数据的真实性和连续性等。目前中房指数在编制过程中，存在样本规模小、样本区域和物业类型分布不合理、样本数据缺乏时效性、连续性、真实性等问题。

指数的应用受限制
　　目前中房指数在应用上尚显稚嫩。一方面，由于指数本身不完善、质量不高、指数的变动与市场的实际变化趋势可能并不相符，从而影响了指数的应用。例如中房指数公布的往往是上一月、上一季度、年度的数据，这在很大程度上只是对市场发展的历史轨迹的一种描述，而开发商，投资者则往往更加关心市场的未来走势。这种房地产指数的滞后性就影响了房地产指数的推广和应用。另一方面，囿于国内目前关于房地产市场、房地产价格、房地产指数的理论研究深度的限制，以及房地产实际从业者对市场研究工作的轻视甚至忽视等原因，房地产指数的作用远未得到充分发挥。包括中房指数在内的众多房地产指数定期的公布报告、市场分析报告等也大都存在着内容少、信息量不足、分析深度不够，以及就指数论指数、只是进行一些简单的说明和肤浅的分析等问题。
　　国房指数缺陷分析
　　国房指数忽视了指数的横向与纵向可比性 国房指数由于是环比指数且为合成指数，该指数包容了大量市场信息，但缺少纵横比较的能力。若要进行纵向比较，则必须经过逐级换算，工作量大。
　　不同指标变化对指数造成的影响不能清晰反映 国房指数综合了多种信息资料，可经综合地反映市场状况，但先行、同步、滞后等不同指标变化指数造成的影响却不能清晰反映，需要单独说明。
　　调查数据的可靠性问题 国房指数采样由各级统计部门采用统计报表制度。统计部门沿用旧的习惯，在设计指标后，下发到相关房地产开发公司，由后者填写后进行上报。房地产开发公司出于各种顾虑，或由于对编制房地产指数的意义认识不足，很难填报客观、准确的数据。
　　
　　完善我国房地产指数的若干建议
　　
　　根据我国目前房地产市场的现状及其发展趋势，笔者就进一步完善房地产指数提出如下建议：
　　在基期确定问题上，宜采用可变基期和环比指数来反映房地产价格变化趋势。房地产价格指数是反映两个时期房地产价格变动趋势和程度的相对指标，这里所说的两个时期是指基期和报告期。由于房地产的异质性决定了房地产的品质易发生变化，如果采用固定基期更使对比缺乏可比性，因此，采用可比基期和环比指数来反映房地产价格变化趋势更具操作性。
　　宜用特征价格理论作为编制房地产指数的理论依据。特征价格理论已成为国外编制房地产价格指数最主要的理论基础之一，但目前我国各地大多采用分层抽样的方法来编制房地产价格指数，缺乏应有的理论依据。但是随着我国经济迅速发展，在市场体制较完善的地区和城市，房地产市场不断规范和成熟，市场交易案例逐步增多，已初步具备了应用特征价格理论的现实可行性，大量的交易案例和实际价格数据使得房地产各属性与房地产价格关系的测算成为可能。就目前而言，上海、北京、广州和深圳等城市的房地产指数可以考虑尝试应用特征价格理论进行测算。
　　由政府部门与民间合作共同编制房地产指数。政府部门主办的房地产指数其优势在于：有一套自下而上完整的信息来源系统，能够保证数据来源的稳定性，完整性和及时性。就数据来源而言，官办的房地产指数具有民办房地产指数所不能比拟的便捷和时效性。此外，政府部门在国家政策走向上具有明显的优势，在指数的分析和应用上可能会更加成熟和更具有指导意义，并容易取得社会的信任。民办房地产指数的优势在于：民办机构本身往往就是房地产中介代理机构或咨询公司，正在或者曾经代理过很多楼盘，掌握着市场上很多楼盘从开发到销售全过程的详细资料，甚至了解每个单元的销售价格，付款方式等，可以以较为全面的房地产开发项目，供需资料为基础，详细把握各具体区域，具体物业的价格及其变化。也就是说，民办房地产指数的分析可能更加微观和具体，对开发商的指导意义会更强一些。因此，应充分发挥各自优势，让政府部门与房地产企业（民间）合作共同编制房地产指数。

　　参考资料：
　　1.李国柱、孙焕民，《编制城市房地产价格指数的若干问题》[J]，《统计研究》，2003.8
　　2.张宏斌、贾生华，《编制城市房地产价格指数的理论模型和实用方法》[J]，《中国软科学》，2000.4
　　3.搜房研究院，《中国房地产指数系统：理论与实践》[M]，中国财政经济出版社，2001