试析宏观调控下房价下跌的必然性

　　 [摘要] 房价的涨落归根到底受价值规律的支配，是价值、供给与需求诸因素共同博弈的结果。近几年来国家基于价值规律的宏观调控导致商品房价值在下降，非理性需求受到抑制，有效供给在增加，房价下跌已成必然。
　　[关键词] 宏观调控 价值规律 房价下跌 必然性
　　
　　一、土地价格下降是房价下跌内在原因
　　商品房价值是决定商品房价格的基本因素。价值下降最终要传导至市场价格，导致价格下降。要控制物价首先要控制商品房的价值或生产价格，即C+V+P。商品房生产价格与其他商品一样等于生产成本加平均利润。理论生产成本主要由“地价+建筑成本+营销成本+税费”等构成，按常规，建安成本只占房价的18%～22%（地区、楼层不同略有差别），各种税费在房价中的比重占到15%～20%，营销成本不超过3%，以上三项占总价值的33%～45%，土地费用在房价中的比重，一般占到20%至30%左右，特殊城市、特殊地段所占比重更高。地价的回归将直接引发商品房成本下降，导致其商品房价值下降，进而降低房价的价值基础。
　　2007年以来，国家出台了一系列宏观调控政策，地价正在理性回归。央行银监会《关于加强商业性房地产贷款管理的通知》、国土资源部关于《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》及2008年1月《国务院关于促进节约集约用地的通知》等宏观组合拳，加强了土地资源的开发管理，打击开发商囤积土地现象，土地流拍成为普遍现象,土地价格大幅下降，许多地块以底价成交,“地王”不惜损失高价违约金、保证金纷纷退地,房企挂牌转让项目股权现象增多。地价的走低降低了商品房价值，房价应声而落。国家发改委8月12日发布数据显示，全国房价同比涨幅自2008年2月起已持续回落六个月，且回落速度有加快趋势。房价下跌或持平的城市数量进一步扩大。7月，70个大中城市中，有29个城市房价出现下跌或持平局面，比6月多出8个，比例超过四成。上海、南京、杭州、厦门、广州、深圳、成都等在内的17个城市房价下跌，其中上海房价出现首降，降幅为0.1%，深圳房价继续下跌0.9%，已低于2007年同期3.9个百分点。根据21世纪不动产监测数据显示，7月北京二手商品住房买卖成交量环比6月下降了0.9%，成交价格下跌3.6%。
　　二、住房贷款新政的实施有效抑制了投资、投机性需求
　　房价上涨引发了投资、投机性需求，投资、投机需求又加剧了供求矛盾。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳的投机性购房占到了58.42%。投资、投机性需求导致我国住房空置率居高不下,几乎达到10%的国际警戒线的一倍。为了缓解住房供求关系的矛盾，抑制投资、投机性需求成为宏观调控的重点。
　　首先，严格住房消费贷款管理。央行、银监会《关于加强商业性房地产贷款管理的通知》规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。
　　其次，加强二手房出让的税收管理。出让二手房需要缴纳印花税，契税，营业税及附加，土地增值税，个人所得税等税负和中介费等，不满5年的非普通住宅占二手房交易成本的达到13%左右，高于世界上大多数国家。
　　房贷新政的实施加大炒房成本，炒房的利润降低风险加大。目前我国商品房租售比远远超出国际警戒线1∶200～1∶300。北京的商品房租售比在1∶500～1∶700之间，很多人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。租售比的提高意味着房屋投资价值下降，需求聚减，最终导致房价回落。2008年8月5日，国家统计局发布经济述评称“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归”。
　　三、从紧的货币政策,一定程度上抑制了中低收入者自住需求
　　2007年进入加息通道之后，央行先后5次上调存贷款利率，同时年内十次上调存款准备金率至14.5%，并将继续提高存款准备金率和小幅加息。从紧的货币政策环境，一方面，加息增加了购房者的成本，中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制；另一方面，加息抑制了潜在购房者的购房需求，还使持币待购者增加。21cn网站上一项关于“加息后你会选择在近期买楼吗”的调查结果显示，80.51%的被调查者选择要持币待购。全国的个人房贷量在2008年初增量明显下降，1月份的增量为680多亿，2月份增量回落到70.89亿元。据北京个人房产金融服务专业机构“伟嘉安捷”统计，新政下发后的2至3个月的时间里，房地产个贷金融市场交易类贷款产品同比下降18%左右；非交易贷款产品同比下降36%左右。
　　四、人口增长速度下降导致住房刚性需求减弱
　　长期以来，我国人口基数及其增长趋势曾经导致了住房的刚性需求。20世纪70年代开始实行“计划生育”，出生率由1970年3.34%降到了1979年1.78%。1980年以来实行“一对夫妇只生育一个孩子”生育政策，到1998年时，出生率下降到1.6%。《全国教育事业发展统计公报》数据显示，1996年全国小学人数开始下降，2007年与1996年相比，招生人数下降到1736.07万人，减少了788.59万人。随着我国计划生育、独生子女政策实行后出生的人口进入婚育年龄，住房需求将明显变化:其一,住房需求将不断下降。 中国社会科学院研究员尹中立博士指出，2008年之后的结婚人口比之前下降30％多，意味着住房需求也将随之减少；其二，独生子女们结婚后的双重负担，对未来的住房购买力构成直接制约；其三，独生子女结婚后将继承双方父母现有的房产，将增加住房供应，从而影响未来的房价走势。
　　五、住房消费理念成熟将导致购房热消退
　　近几年工薪阶层的购房需求有相当大的部分属非理性需求。根据世界银行的调查显示，住房价格是家庭年收入的3倍～6倍（联合国的数据仅是3倍～5倍），一般欧美国家均在3倍多，而我国目前已经达到了10多倍，甚至20倍，广州房价是家庭平均年收入的13倍，70%的城市居民买不起住房。美国一个普通家庭购买一套住房约需要5年～8年的时间，而我国城市普通家庭购一套住房需要几十年，甚至一生的积蓄，所以社会上戏称买房者为“房奴”一族。需求“旺盛”是购房者非理性造成的。随着新政的实施，高昂的房价和沉重的还贷将促进中低收入家庭的理性消费，导致总住房需求下降。同时，随着房地产市场的规范化和对房地产商屯积房源，制造紧张需求，哄抬房价等不法行为的揭露，购房热将进一步消退。
　　六、保障性住房政策将极大增加市场住房供应量，缓解住房供应的结构性矛盾
　　我国商品房市场结构性矛盾突出，高价房供大于求，中低价房供给不足。据建设部测算，目前全国仅人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭就有1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。因此，我国加大了“保障性住房”的宏观调控。“国八条”、“国六条”、九部委“十五条”及国务院“24号文”等一系列调控措施都是力图增加中低价房的数量，从结构上缓解商品房供求矛盾从而平抑房价。随着以上政策实施，我国住宅结构发生重大变化，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品房将成为供应主流，大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。据国家统计局发布的信息，1月～5月份，全国完成房地产开发投资7214亿元，同比增长27.5%；商品住宅完成投资5042亿元，增长29.5%。其中，经济适用住房投资208亿元，增长39.4%。2007年全国安排廉租住房保障资金超过2006年之前廉租住房资金总额。宏观调控在抑制需求的同时增加供给的“双向性”，使房价下降的趋势更明显。

七、增加土地供应量和速度开发速度直接加大了住房供应量
　　土地有效供应量是房价上涨的另一个直接原因。增加土地的有效供应量将会增加住房供应量，从而缓解需求矛盾，抑制房价上涨。2007年国家加大土地供应量，加快供地速度。2007年1月～5月，全国住宅用地的供应量同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量同比增加76.3%，经济适用房的土地供应总量同比增加166%。广州2007年住宅供应总量是过去两年供地量的两倍。
　　抑制开发企业囤积土地行为，加速存量土地的开发，是增加市场房屋的有效供给的重要途经。过去开发商为了增强自身的实力，坐享土地增殖的利益，大势囤积稀缺性土地资源，造成了政府土地供应增加，但开发面积却相对不足的现象。有调查显示：目前有10亿平方米的土地囤积在开发商的手中，足够供应全国市场5年的开发量。2007年，各级政府一方面采取了缩减宗地规模、规定开发建设时限、不得分期取得建设用地使用权证，以及采用清算土地增值税法等措施，有效抑制了囤积土地的行为；另一方面加大闲置土地处置力度,加快土地开发速度。国土资源部出台通知要求实行建设用地使用权“净地”出让，并明确了土地闲置费的征收标准，即按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
　　实践证明，土地供应量加大，房地产开发投资快速增长，使商品房供应保持了稳定的增长速度。至2008年6月底，全国房地产开发企业完成土地开发面积12977万平方米，同比增长9.9%；全国房屋施工面积21.27亿平方米，增长24.1%。其中，住宅施工面积16.83亿平方米，增长25.6%。
　　八、投机、投资性抛售也将增加市场供应
　　由于新政打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度和政府加大社会保障性住房的供应，极大改变了房地产市场供求关系，改变了投机者未来房价的预期，一部分投机者必然提前抛售手中的房屋。深圳社会科学院公布的《中国深圳发展报告（2007）》称，仅取得产权证后3年以上转手的住房就已占住房总套数的28.11%，全国如此大量的投资、投机存量住房会使市场的住房供应量会激增，必然导致供求逆转，导致房价下跌。
　　九、规范市场行为将有效降低住房成本
　　房地产行业的腐败成本将得到有效控制。房地产行业的腐败众所周知，一位大型房地产开发公司经理坦言：“如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本能降低15%左右！”2007年建设部、国土资源部等八部委联合开展了房地产市场秩序专项整治工作， 2008年国家进一步加大了对房地产行业的反腐力度，房地产行业反腐升级产生了明显效果，许多房地系统主管遭遇反清查。总之，随着国家反腐力度的增强，房地产行业的腐败问题将得到有效控制，腐败成本将大幅降低，导致商品房价值、市场价格的下降。
　　高额利润是我国商品房价值虚高的重要原因。国外成熟的房地产市场其利润一般控制在5%以下。由于我国房地产商的数量相对有限，容易形成联合，大地产商在利益最大化的共同追求中形成了价格联盟，通过抬高房价取得了高额垄断利润。中央统战部和全国工商联调查数据显示，房地产行业利润在25%以上，税后净利润居各行各业之首，比平均水平高了5倍。有关研究报告指出，几大主要二线城市房地产开发项目的平均利润率达到30%。就连万科董事长王石也承认：“房地产行业的暴利形象是不能否认的。”中国百富榜上超过一半是房地产开发商！2008年《反垄断法》及其配套措施的实行，诸如上海房市不降价联盟等垄断行为将得到有效抑制。房地产的利润下降10%完全可能，这意味着商品房价值下降10%，从而带动市场房价的下跌。
　　参考文献：
　　[1]季正松:房价上涨的原因及其遏制[J].经营与管理，2008.2(2）
　　[2]应辩证看待“汽车生产能力过剩”[D].中国商报,2006.6.15
　　[3]房价背离价值规律,可能说拐就拐[D].南方日报,2006.6.15
　　[4]邓聿文:欲降房价，必先清洁市场，反对腐败[D].国际金融报,2005.5.30