这篇营销分析论文发表了商业地产企业碧桂园的营销策略，近年来，我国经济迅速发展，城市化进程加快，商业地产行业进一步发展，市场逐渐壮大。商业地产经济的快速发展也带动了其他相关行业的共同发展，为我国经济的整体发展做出了巨大的贡献。
关键词：营销分析论文,营销策略,商业地产企业,碧桂园
1 碧桂园概况
碧桂园是一家综合性的商业地产企业，业务范围广泛，主要以商业地产开发为主，同时涵盖物业、酒店开发与管理、装修等业务，其秉承着“对人好，对社会好”的精神致力于为人民大众服务，一直以来，独特的发展模式以及惊人的发展速度一直是人们关注的热点，而碧桂园独特的发展模式作为其制胜的关键，值得我们探讨与学习，其中的营销模式更是值得深思。
2 营销策略分析
2.1 4P理论分析
2.1.1 产品策略(Product)
科学合理的产品策略对于每一家企业来说都是必不可少的。碧桂园追求创新性，产品种类繁多，有低调实用的精品房，也有高档奢华的多类型洋房别墅，到2018年为止，其大约有1460个项目，能够满足不同人群的不同需求;碧桂园配套设施完善，周边公园、酒店、学校甚至老人会所等一应俱全，甚至在一些豪华别墅区还会有配套的高尔夫球场等，其多样化的产品、完善的服务让更多的消费者为之驻足。
2.1.2 价格策略(Price)
碧桂园实行的是低价策略，定位于那些有能力买房但不是特别有钱的中低收入人群，相比于高收入人群来说，这些中低收入阶层更加重视产品的价格，对设计、个性要求不高，寻求的是高性价比的产品，碧桂园的产品很好的符合了他们的需求。当然，碧桂园也有针对高收入人群的高档别墅区等，真正满足不同人群的不同需求。
2.1.3 渠道策略(Place)
大多数商业地产厂商采用的是自营销售的方法，碧桂园也不例外。碧桂园通过在自己楼盘的销售中心进行售卖，免去与中间代理商交接的繁琐程序，使公司内部销售人员与客户直接接触，更好的了解消费者的心理、满足客户需求。其提出的“高周转”运作模式的实行更是为其业绩增添了浓墨重彩的一笔。虽然自营模式与代理相比存在着不利于集中资源等劣势，但从碧桂园的销售我们可以看出，其卓越的销售团队创造出了不菲的业绩。
2.1.4 促销策略(Promotion)
首先，广告促销是碧桂园进行促销的主要方法，通过网络媒体、报刊、流动车体等进行广告促销宣传，并且建立专属网络机制，消费者可以通过网站事先了解公司的产品及服务项目，更好的为消费者服务;其次，人员促销也是至关重要的策略，碧桂园致力于培养优秀的销售团队，对销售人员进行严格系统的专业培训，要求销售人员要对公司产品了如指掌、拥有敏锐的观察能力、具备良好的专业素养等;最后，建立良好的公共关系也是关键，碧桂园利用高超的公关技能和促销手段来增加顾客的好感度，同时还通过与政府、客户、金融机构等组织建立良好关系来作好促销工作。
2.2 碧桂园营销策略的SWOT分析
2.2.1 优点(Strengths)
第一，定位于中低收入人群。碧桂园利用中低收入人群市场主体的地位，为自己赢得了顾客数量上的优势。从他们的拿地策略和价格制定来看，他们的产品导向就是主要以中低收入消费人群为主，定价也符合该类人群的消费水平，不至于让消费者望而却步，让那些能够买得起房但并不是特别有钱的人能在碧桂园找到真正适合自己的住房。碧桂园清晰的定位使得其产品特点鲜明，吸引了大批的消费者，为其带来了可观的收入，到2017年底，碧桂园实现总收入约2270亿元，同比增长了48.2%，预测在2018年收入有望突破3500亿元。
第二，高周转运作模式。碧桂园追求“高周转”运作模式，即在拿地后迅速开工，快速销售，做到资金迅速回笼然后进行再投资，该运转模式使得碧桂园项目开发时间大大缩短，在项目上做到速战速决，减少了开发过程中风险，同时能够使其迅速抢占市场先机，为自己贏得行业内的领先优势，最终取得巨大的经济利润。得益于此模式的实行，碧桂园2017年的销售业绩约5510亿，比恒大整整高出了10%，而且仅仅是2018年上半年，其销售业绩就已经达到了近4200亿，发展速度令人震惊。
第三，配套设施完善，性价比高。虽然碧桂园的发展大多定位于二三线城市，而且楼盘的建设很多又位于郊区，但是碧桂园偏僻的楼盘却能得以畅销，总的来看，主要原因就在其完善的配套设施以及高的性价比。虽然碧桂园的大多数房产都远离繁华的市区，但他通过自身的努力建设为顾客提供了一个属于自己的“市区”，其所建成的小区虽然位置偏远，但小区内部的配套设施完善，不仅有学校、诊所这样的基础建设，而且还有必胜客、星巴克、酒吧、书店等娱乐场所，甚至还有国际连锁超市以及大型商场，一应俱全，使人们不出小区就能享受全套的服务。
2.2.2 缺点(Weaknesses)
第一，产品缺乏多样性。在上文中提到碧桂园产品种类繁多，可以满足主体客户的需求，但这仅仅是对其所面向的消费群体来说的，而且随着商业地产市场的发展，商业地产企业之间的竞争在加剧，从产品横向发展来看，如果碧桂园还是局限于自己固有的仅为追求速度而生产的统一模式的房产，那么他可能就会失去其定位主体中的大部分客户;从产品纵向发展来看，虽然碧桂园有为富裕的群体设计的别墅区、洋房等，但毕竟其定位主要不是这类人群，产品的种类难免有些欠缺，这样就很难留住这类非主体潜在顾客。
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