房地产开发企业是拉动国内经济发展的一个支柱产业，其对于拉动内需体积促进其他企业的发展均有着非常重要的作用。土地增值税是对于土地的增值额进行征税，土地增值额是通过转让房地产的方式所获得的收入减去可扣除项目后的余额。在土地增值税清算过程中，就必然会涉及对于收入的确认，可以扣除项目中的成本、费用的核算等等。
一、房地产开发企业土地增值税清算的定义
土地税增值清算是指符合土地增值税清算下的房地产企业，在对于需要缴纳的房地产开发项目的土地增值税税额进行计算的过程中，以税收法律、法规等相关的政策规定来开展，并填写《土地增值税清算申报表》，然后向税务机关提供相关的资料，并开始办理土地增值税的清算手续，然后结清房地产项目应缴纳的土地增值税税款。
二、土地增值税清算下企业所存在的问题
(一)土地使用权
由于我国人口的飞速发展，导致我国的城市土地资源发生了供不应求的情况，基于此背景，政府部门为了可以使得土地资源管理及房地产开发土地的行为能够更加的规范，相继出台了许多关于土地管理的政策，以此来保障土地可以得到合理的开发与利用。而这些政策的存在在一定程度上对于存在获取土地的使用权不规范的房地产企业产生了良好的限制。部分企业为了可以在市场的竞争中获得胜利，所以，会通过非法的途径获得土地，并没有严格地按照土地转让手续来办理相应的流程，这一情况无疑会对该行业在市场发展的正常秩序产生严重的影响，甚至还会造成严重的土地增值税和流转税流失。
(二)房地产开发费用扣除
房地产开发企业在进行项目工程的开发时，这一过程需要很长的时间。首先，房地产开发企业需要提前支出大量的资金，通常是通过财务杠杆的原理来解决筹资。但是因为银行监管以及国家管控，导致开发公司只能通过委托贷款的方式来使这一问题得到妥善的解决。按照法律相关的规定，房地产的费用扣除问题是体现在财务费用中的利息支出方面，如果房地产企业可以按照转让项目的费用进行分摊，并且能够出示相应的凭证给予证明，而这一情况是可以允许据实扣除，但前提条件是最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的额度。
(三)建筑安装工程扣除问题
首先，预计成本的扣除。房地产开发企业的土地增值税在清算过程中，对于建筑安装工程费扣除的问题比较的复杂，其在达到清算的条件时通常情况下，审计工作并没有完成;包装等操作在执行合同期间会遇到阻碍;或者是工作已经完成，但并没有对其进行最终的清算，而开发商也并没有收到相关的发票。根据国税法〔2009〕31号第三十二条规定“如果出包工程未最终办理结算未取全额发票，但是具有充分证明资料的前提下，其发票金额不足能够进行提前预提，但是必须低于合同总金额的10%”，也就是说，在建筑安装工程费用中，归集核算如果未取得发票，那么其超出的部分将会被剔除。其次，相关成本支撑证据的缺陷。房地产开发企业内部存在着许多的问题，例如，成本核算归集制度不健全，管理控制力度不严格等，这些问题将会导致在进行土地清算的过程中，主管税会机关会指定税务律师严格地核实土地清算工作，同时事务所还会根据项目开发的成本凭证对于其进行严格的监管与核查，主要包括发票以及合同等，如果在核查过程中发现存在不符合条款的内容，将会按照相关法律法规对其逐一地进行剔除。
三、房地产企业适应土地增值税的清算的策略
(一)准确定位房地产开发项目
土地增值税清算对于房地产开发企业进行开发项目的规划，能够产生良好的作用，而企业通过开发国家政策支持的中低价位、中小户型的商品房能够有效规避税收政策，从而使企业获得税收政策优惠。房地产开发企业在开发产品的过程中，可以通过开发精装修房、标准高的商品房等，来使房地产更符合消费者在购房方面的需求。同时增加房地产企业开发项目的成本，从而减少房地产企业的土地增值税清算额。除此之外，房地产开发项目需要具备清晰、准确的定位，可以使房地产开发项目得到有效的优化，满足消费者的需求，降低开发项目的税收成本，因此，具有众多的作用。
(二)设立企业内部的项目销售公司
如果房地产企业是通过自己的销售公司来销售自己所开发的产业的话，可以有效地降低企业的售房增值率，从而使税收成本也得以下降。而营业额则是指在对于所购置的不动产或者是企业的土地使用权进行销售或者转让的过程中，通过收入来减去不动产的购置费用，或者是通过受让土地使用权的成本余额。所以，如果房地产企业拥有自己独立的房产销售公司的话，那么在进行房屋销售以及受让土地所有权的时候，仅仅只需缴纳一次营业税即可，从而能够避免税务部门出现重复征收营业税的情况。同时，土地增值税的征收税率将会随着增值额的增加而发生增加，如果房产销售公司可以将对房产项目进行单独的销售，那么每次所成交的增值额必然要小于累计的增值额，所以，税务部门在征收土地增值税的时候，是采用分段计算的方式，从而降低增值税成本。除此之外，房地产企业如果拥有自己的房产销售公司，那么销售过程中必然会出现推广费、宣传费用等相关的开支。这些开支可以将其算到房地产开发企业中的正常开支，可以增加房地产企业的税前扣除额，使得应纳税所得额可以缩减。
(三)拆分精装商品房的销售合同
如果房地产开发企业销售的是精装房，那么可以通过拆分销售合同的方式来减轻税收成本。与顾客分两次来进行售房合同的签订，第一次需要在房地产企业开发的精品房初步竣工但是还未进行安装附属设施的时候，签订第一次的房产转移合同。而第二次则需要在精品房安装和装修结束之后，与顾客签订精品房的附属设施安装合同。分两次签订合同的方式，可以使房地产企业在缴纳合同的时候，只需缴纳第一份房产转移合同上所列金额的土地增值税，而第二份合同仅需要缴纳营业税即可。所以，房地产开发企业可以通过拆分销售合同的方式，就可以使得企业的土地增值税税额得到有效地降低，实现降低税收成本的目的。
四、总结
综上所述，土地增值税的清算下，企业要想更好地适应该政策并同时获取收益，那么企业就需尽快适应土地增值税的清算标准，并通过合理方式，制定最为适合企业的税收筹划方案，使企业可以在最大程度上降低税收成本，使企业能够实现可持续发展。
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《房地产开发企业适应策略》来源：《商讯》，作者：谢广中