在“营改增”政策的全面实施背景下，房地产企业面临着更加复杂的财税环境，这就要求房地产企业对自身经营和纳税过程中的风险进行充分了解，并制定出科学合理的控制策略，使房地产企业的税务风险得以有效降低。通过对房地产企业营改增后的税务风险进行深入了解可知，主要的税务风险包括了进项税额扣除风险、价外费用取得阶段的风险、特殊业务未能纳入销售处理税务的风险，导致房地产企业的税务风险控制面临着更大挑战，需要加强对这一方面的研究，采取合理的策略进行控制，从而促进房地产企业健康稳定发展。
一、房地产企业营改增实施的重要作用概述
为保证房地产企业营改增后的税务风险控制得以顺利进行，就要提高相关人员对房地产企业营改增政策的认识，使其能够充分认识到营改增对房地产企业发展的积极影响，做到主动适应房地产企业营改增产生的变化，以科学合理的策略进行税务风险控制，促进房地产企业的健康稳定发展。首先，在房地产企业营改增实施之后，可以实现更加公平的税收，通过增值税的落实，使以往税务征收中的重复收税问题得到有效解决。其次，基于营改增实施的背景，各个行业之间能够形成抵扣链条，规避税务重复征收的风险，且增值税额符合房地产企业的实际增值，可以保证税务征收的公平性。再次，随着营改增的实施，企业的税务负担显著降低，起到了加快企业经济发展的作用，能够促进我国经济的稳定发展。最后，基于营改增政策实施的背景，部分地方税种相继取消，并重新构建了税种，有利于实现财政分权。由于税务征收是地方政府进行增收的重要手段，在增值税进行抵扣的情况下，地方政府面临着较大的增收压力，有利于推动营改增政策的改革，及时对其中存在的不合理条例进行调整 [1]。
二、房地产企业营改增后的税务风险分析
(一)进项税额扣除风险首先，随着“营改增”政策的实施，房地产企业可以进行进项税额抵扣，然而这一过程存在各种各样的税务风险，很容易给企业带来较大的损失，甚至出现税款漏缴的现象。比如在房地产企业进行项目开发的时候，其建筑人工费用、拆迁补偿等等不能获得增值税专用发票，也就无法对这些费用进行进项税额抵扣。其次，企业在进行施工原材料的采购活动中，选择小规模纳税人的材料供应商，导致企业无法对增值税进行抵扣。再次，在选择清包的形式进行施工单位费用支付的时候，或是实施甲供材模式的情况下，无法进行进项税额的抵扣。在工程项目的开发过程，需要向政府部门进行申请报备，这一过程缴纳的报批报建费用无法进行抵扣。最后，在房地产企业的经营过程中，其旅客运输服务、贷款服务、娱乐服务、餐饮服务等各方面的费用都无法进行抵扣。还有工程建设中的材料浪费等问题造成的意外损失都无法进行抵扣，若是将以上费用纳入进项税额抵扣中，将造成房地产企业漏缴税款的风险，甚至面临着违规偷税的风险 [2]。
(二)价外费用取得过程的风险在房地产企业进行产品销售及其他服务等各项活动的时候，其价款之外的费用都可以称之为价外费用，比如有些房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，如水、电、气的初装费和各项基金等，这些费用如果先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，由此而产生产结余金额。按照营改增相关政策的要求，要求房地产企业对这些价外费用进行准确计算，将其纳入销售税额的计算中，避免出现增值税漏缴的风险。
(三)特殊业务未能纳入销售处理中的税务风险房地产企业营改增的全面实施，需要对房地产企业经营各个环节的增值额进行征税，无论是劳务出现增值和流转，或是商品出现增值和流转，都需要将其纳入销售处理，按照规定的要求进行增值税的计算和缴纳。在房地产企业的发展过程中，将产品交给其他单位代销或销售，将委托加工的产品及资产转化为个人的福利或消费，以及将委托购买或委托加工的产品和资产用于赠送、投资和分配，都需要将其纳入销售处理。在房地产且营改增之前，在不动产自建自用的情况下，企业并不需要缴纳营业税，采用无形资产和不动产入股，并接受投资方分配利润的时候，并不需要进行营业税的缴纳。然而在房地产企业营改增之后，采用无形资产和不动产入股，并获得利润分配的时候，也要将其纳入无形资产和不动产有偿转让的范畴，需要对这一过程的增值税进行计算 [3]，这一过程就很容易出现税款漏缴、销售额漏算的风险。
三、房地产企业营改增后的税务风险控制策略分析
(一)进项税额抵扣风险的控制策略首先，在处理进项税额抵扣风险的时候，要求房地产企业充分掌握相关的优惠政策，帮助房地产企业降低自身面临的税务风险。比如根据 36 号文件的相关指示，房地产企业在进行房地产老项目的自主开发中，作为一般纳税人可以采用简易计税，依据 5% 的税务征收率对房地产企业的增值税应缴税额进行计算，从而解决老项目开发过程中进项税额抵扣凭证无法顺利获取的问题，且能够解决增值税专用发票获取后，因政策要求无法进行税务扣除的问题。其次，在进行进项税额抵扣风险的控制过程中，企业要加强与建筑单位的沟通，做好整包类型合同的签订，选择符合 3% 简易征收的材料。最后，在采用甲供材模式的时候，建筑劳务所选择了简易征收方法，此时房地产企业面临着无法对进项税额进行抵扣的风险，这就需要及时对其进行处理，防止出现进项税额误扣的情况，使房地产企业的进项税额抵扣风险得以有效降低 [4]。
(二)价外费用取得过程的税务风险控制价外费用取得过程的税务风险是当前房地产企业进行税务风险控制的重要内容，需要在进行房地产预购合同和房地产购房合同的签订阶段，将获取的资金作为价外费用进行准确的计算。然而在进行商品房预售活动的时候，若是企业与客户未能进行房地产预售合同、房地产销售合同的签订，依据《订房单》来收取定金、诚意金、认筹金等各种价外费用，则《合同法》对这些费用不产生约束，可以将其看作为应付性质的款项。同时，这些价外款项在产生增值税纳税义务的时候，其发生时间就是实现收入的时间，也就是合同约定好的收款日期。在合同未正式签订的情况下，可以将订房单作为依据进行费用收取，那么房地产企业的销售额范围就不包括这些价外收入，也就不需要进行增值税的缴纳，使得房地产企业面临的税款漏缴、销售额漏算等风险得以有效解决 [5]。
(三)特殊业务未能纳入销售处理中的税务风险控制在房地产企业进行销售处理的时候，部分特殊业务未能纳入其中，导致企业面临着税款漏缴、增值税漏算的风险，若无法及时对其进行处理，势必会给企业带来较大的滞纳金和税款的补缴风险，甚至面临着数额较大的罚款，不利于房地产企业的稳定发展。基于这一情况，需要采取具有科学性及合理性的措施进行税务风险控制，实现规避特殊业务未纳入销售处理风险的目的。首先，在进行企业税务筹划工作的时候，要求税务筹划人员充分了解各种需要纳入销售处理的内容，比如抵债行为转化为企业自用，或是赠送其他单位或客户的行为，以及企业在房地产自主开发中的投资入股行为，这些都需要纳入销售处理，并准确地计算增值税 [6]。其次，在进行增值税的计算过程中，需要按照不同的科目对不同的行为进行增值税的计算，比如按照不动产租赁科目对免车位费和免租期进行增值税的计算、按照生活服务产业对免物业费进行增值税的计算、按照销售商品对购买商品房赠送汽车进行增值税的计算以及按照建筑业科目对房屋购买赠送装修进行增值税的计算，通过对不同的计算方式进行合理选择，帮助房地产企业对特殊业务未纳入销售处理的税务风险进行有效处理，从而降低房地产企业面临的税务风险。
结语
综上所述，随着我国营改增政策的全面实施，房地产企业面临着更加复杂的税务环境，需要充分了解自身面临的税务风险，采取科学合理的策略进行税务风险控制，从而促进企业的健康稳定发展。目前房地产企业面临的税务风险主要包括进项税额抵扣风险、价外费用取得过程的税务风险、特殊业务未纳入销售处理的税务风险，需要做好对这些税务风险的控制，为房地产企业的长远发展奠定良好基础。
参考文献
[1] 王冬阳 . 房地产企业营改增后的税务风险刍议 [J]. 财会学习， 2020(27)：142–143.
[2] 董恒研 . 房地产企业“营改增”后的税务风险探析 [J]. 中小企业管理与科技，2020(18)：63–64.
[3] 王娇娇 . 房地产企业营改增后税务风险控制策略剖析 [J]. 环球市场，2019(36)：95.
《房地产企业营改增后的税务风险探究》来源：《财会学习》，作者：李丹