近些年来，房地产行业的发展为我国整体经济社会发展作出了巨大贡献，房地产行业成为我国支柱产业之一的同时，也为国家缴纳了大量的税款。房地产企业发展过程中，为了有效提升经济效益，可以在税法规定范围内，借助纳税筹划这一有效手段，对各项投融资行为以及生产经营活动做出更为科学合理的安排。通过开展纳税筹划工作，房地产能够最大限度上规避税务风险、在合理范围内压缩税负成本。当前，要清晰地认识到，虽然我国房地产企业运用纳税筹划方法的时间还比较短，但是由于房地产开发项目涉及的资金量大、需要缴纳的税款数额相对较大，因此越来越多的房地产企业把纳税筹划当作控制税收成本的重要手段。企业在具体实施纳税筹划方案前，必须明确纳税筹划工作应与企业长期发展战略和当前经营情况相结合，以不触碰法律红线为根本原则，在此基础上适当追求经济效益的提升。此外，房地产企业纳税筹划绝不仅仅是财务部门的行动，仅依靠财务部门开展纳税筹划工作，该项工作的专业性、全面性和有效性都无法得到保障。鉴于此，房地产企业应将财务管理部门作为纳税筹划牵头部门，提升各个部门的协同度，共同制定出一个科学合理的纳税筹划方案。基于此，本文对房地产企业的土地增值税纳税筹划方法展开分析。
一、房地产企业进行土地增值税纳税筹划的重要性分析
房地产企业是一类极为特殊的企业，其主要开展的业务是不动产开发及销售。与其他企业相比，房地产企业的投融资方式及规模、经营流程控制、重点缴纳的税种等方面都具有较为鲜明的特点。房地产企业在进行地产项目开发过程中，土地增值税是必须缴纳且缴纳金额占比较高的税种之一，这也是房地产企业纳税筹划工作的主要特征之一。长期以来，由于我国房地产企业忽视纳税筹划工作的重要性，使得房地产企业的土地增值税纳税筹划工作蕴含着巨大的提升空间，即借助科学合理的纳税筹划方法企业能够节约大量成本。在当前经济下行压力较大的背景下，各个房地产企业都面临着更为复杂的市场环境，企业之间的竞争不断加大。[1]在此背景下，房地产企业能否做好土地增值税纳税筹划工作具有不可替代的重要作用。具体来说，其重要性体现在以下几个方面：
(一)土地增值税纳税筹划是房地产企业提升经济效益的基础要求对于现代企业的生产经营来说，税负成本是企业主要的经营费用之一，企业存在的根本意义在于实现利润最大化，而缴纳税款将减少企业利润，不利于经营目标的实现。房地产企业借助科学合理的土地增值税纳税筹划，能够在一定程度上降低企业的整体税负，降低企业的整体经营成本，进而推动企业实现经济效益最大化的目标。因此，土地增值税纳税筹划是房地产企业提升经济效益的基础要求。
(二)有效的纳税筹划过程能够有效提升房地产企业整体管理水平，提升财务管理人员的业务能力房地产企业开展的土地增值税纳税筹划工作，更多的是在企业长期发展战略层面实施。房地产企业在启动某项开发项目时，借助科学合理的纳税筹划手段，可以对项目整体的资金来源、开发方式以及后续的经营管理模式等做出更好的规划，有助于推进项目进程的同时达到降低税负成本的目标，这对房地产企业整体的管理能力提出了更高的要求。[2]企业若能够高效合理地完成该项工作，必然能够使得管理队伍得到充分锻炼，进而提升企业的整体管理能力。此外，房地产企业的土地增值税纳税规划工作主要是由财务管理部门牵头完成的，企业内部财务管理工作人员的综合素质直接影响到纳税规划工作的完成质量。因此，财务部门推进纳税规划工作的过程中，能够使得财务管理工作人员更为熟练地掌握各种会计准则以及税务知识，在日后工作中能够更为准确地开展税款缴纳工作。换言之，房地产企业顺利开展纳税筹划工作也能够提升财务管理人员的业务能力。
(三)科学合理的纳税筹划有助于房地产企业更好地适应纳税环境近些年来，随着我国社会主义市场经济体系的不断完善，我国相关部门不断对现行的税法进行有效完善，我国税法对企业所要缴纳的税种、纳税需要进行的具体环节以及计税方法都做出了十分详细的规定。在此背景下，房地产企业进行项目开发的过程中，必须面对较为繁杂的税种、较为烦琐的纳税环节、较为复杂的计税方法。因为只有不断更新变革自身的纳税筹划方法，提升其合理性、有效性，才能最大限度上避免多余的税金支出，在合法范围内降低重复纳税的风险。此外，鉴于房地产企业面临的纳税环境愈发复杂，开展土地增值税纳税筹划工作能够帮助企业更好更快地适应纳税环境。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划的方法分析
(一)利息支出筹划当前，我国所有企业都必须清晰地认识到，我国现行的税法规定的可扣除项目要比实际工作中核算项目少，而在一定的纳税周期内，增值额的计算必须按照相关法律和条例进行。我国相关部门所制定的土地增值税暂行条例中明确规定，房地产企业所承揽建设的建筑工程项目，在生产经营期间所产生的各项财务费用利息支出，对于企业能够按照相关规定进行分摊且能够提供有效的融资证明部分，企业在进行税款缴纳时可以据实扣除(其中需要进一步明确的是，该部分最高额不能超过以银行同期利率计算得出的总额)。[3]但是，若房地产企业不能按照相关规章制度对利息支出进行分摊，或者不能提供正规有效的融资证明，则开展纳税筹划的过程中，只能按照税法相关规定中土地取得成本和进一步开发成本的固定比例进行扣除。鉴于以上条款的规定，房地产企业必须根据自身业务的开展情况，具体问题具体分析，最终选择一种最有利于降低企业税负成本的计算方式。而最常见的情况是，若房地产企业开展融资活动时产生的融资利息费用没有达到土地取得成本和进一步开发成本的某一规定比例，则可以选择直接按照该规定比例进行扣除，这样能够实现最低的税额，降低企业整体的税负支出。
(二)签订分售合同签订分售合同也是一种房地产企业进行土地增值税纳税筹划常用方法。对于一些房地产企业来说，不仅要修建房屋主体，还要负责后续很多设备的安装工作。若房屋主体建设工作已经初步完成但购房者尚未完成装修的情况下，房地产企业可以与购房者进行协商并签订房屋转移合同;当房屋主体已经完全建成且购房者已经开始了部分装修工作，则房地产企业可以与购房者进行协商，再为其提供一定服务的基础上签订部分装修合同。在这种情况下，房地产企业可以在相关法律规定下，根据第一份房屋转移合同的金额缴纳土地增值税。至于房地产企业与购房者所签订的第二份装修合同，其涉及的合同金额已经不再属于土地增值税的征税范畴。通过以上分析，房地产企业通过科学合理的纳税筹划，有效降低了企业所要承担的土地增值税金额，为企业带来了更多的经济利益。
(三)充分利用相关税收优惠政策当前，我国现行的土地增值税暂行条例中针对房地产企业等纳税人做出明确要求，即房地产企业在进行建设项目开发过程中，对于增值额低于可以扣除额度百分之二十的项目普通住宅部分，可以不用缴纳土地增值税。与之相对应的是，房地产企业开发项目的增值额如果超过了可扣除额度的百分之二十，则该项目产生的所有增值金额，都必须按照税法的相关规定进行缴税。此外，我国税法针对该情况进一步做出了更加细致的规定，即房地产企业等纳税人住宅开发项目完成后，继续进行其他建筑项目开发的，必须进一步对后续项目的增值额进行分别核算。针对该情况，房地产企业为了通过有效的纳税筹划享受到各项优惠政策，企业可以将一项特定的整体建筑开发项目进行进一步拆分。举例来说，房地产企业在制定土地增值税纳税筹划方案过程中，可以将增值率不同的住宅开发项目，以百分之二十为界进行拆分，从而能够享受到相关税收优惠政策。
三、房地产企业开展土地增值税纳税筹划过程中应注意的问题
一方面，房地产企业必须进一步了解法律要求，以不违反相关法律作为纳税筹划的底线。企业管理层必须强化纳税意识，在法律允许的边界内合理合法地开展纳税筹划工作。而具体到土地增值税的纳税筹划工作中，房地产企业财务部门应安排专门的工作人员，认真研究学习现行税法中的相关规定，避免在开展纳税筹划工作过程中触犯相关法律法规的现象，同时这也有助于产生更好的纳税筹划结果。另一方面，房地产企业必须根据自身发展情况灵活选择土地增值税纳税筹划方法。企业在制定具体的纳税筹划工作方案时，必须考虑到企业当前的发展阶段以及具体的业务开展情况，选择一种最适合自身未来发展的纳税筹划方案。需要特别注意的是，不能盲目借鉴其他企业的土地增值税纳税筹划工作方案，因为每个企业的基本情况不同，制定纳税筹划方案时考虑的侧重点也不同。
四、结语
总的来说，在当前愈发复杂的生产经营环境下，房地产企业如何有效控制总税负成本对于企业竞争力具有重要影响。因此，房地产企业必须认真学习相关法律规定，借助科学合理的纳税筹划手段控制企业的土地增值税成本。在此过程中，企业要注重法律风险的防范，以便实现长期稳定发展。
参考文献
[1]肖建峰.房地产企业土地增值税纳税筹划的重要性及其方法[J].财经界，2015(21).
[2]于尧.房地产企业土地增值税的纳税筹划方法探讨[J].中国管理信息化，2011(16).
[3]迟丽华，吴月，Chi等.房地产企业土地增值税的纳税筹划[J].中国房地产，2012(407).
作者：唐群芳
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