长租公寓又叫“白领公寓”“青年公寓”，于2015年左右开始出现，2017年召开的党的十九大提出了“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，开启了“长租公寓元年”。自此以后，从中央到地方纷纷出台一系列政策支持长租公寓发展。
一、长租公寓存在的必要性
新市民1是城市建设的主力军和新鲜血液。近年来，由于房价高涨，许多新市民承受不起高额的房价，只得选择租房。但一方面私人房源出租的积极性不高，且愿意出租的私人住宅存在陈旧、环境不佳等问题，无法满足年轻群体的需求;另一方面私人租赁房屋还容易出现房东隐瞒房屋状况、违法收取押金、利用优势地位随意上涨租金、违约提前终止合同等行为。因此，我国住房租赁行业长期出于“劣币驱逐良币”的状态，政府无法同时监管如此多的交易，出现纠纷难以解决。传统的中介在房子租出后无法提供必要的售后服务，已经不再能够满足当今年轻人日益多元化的生活需求，逐渐与互联网时代脱节，且承租人维权成本十分高昂，不利于政府监管。
相较于传统私人住宅租赁，长租公寓存在以下优势：第一，长租公寓往往规模较大，便于政府监管[1];第二，长租公寓大多采用互联网+的模式，充分利用互联网对业务进行精细化、标准化的管理，能够迎合绝大多数青年人的需求;第三，近年来房产开发商大量建房以及国家政策的变化使得大量住房被闲置，开发商急需将存量盘活。长租公寓可以针对这些闲置房屋进行代运营，帮助房地产企业盘活存量，高效利用房产资源[2]。
二、长租公寓目前存在的问题
(一)长租公寓商业模式同质化严重、灵活性差
当前的长租公寓大多以“二房东”经营模式为主，即从事长租公寓事业的企业批量租下闲置房产，经过标准化装修后转手租给承租人，其弊端在于：
首先，企业成本过高。租金成本就占据总成本的半壁江山，再加上运营成本和装修成本，整体成本居高不下。
其次，灵活性不足。企业根据财务模型测算结果，默认租金每年会上涨10%左右，因此企业敢于通过长收短付、高进低出的模式占领市场，以期垄断市场后实现回报。但这种模式下企业必须按月交给房东租金，即便市场出现波动，企业在资金不足的情况下，依然需要按时足额缴纳租金给房东，不能按照市场行情灵活变通。因此，一旦超出预算，企业必然九死一生。
另外，企业管理模式粗糙。正常情况下企业应当根据出房的速度决定收房的速度，但目前许多企业在资本的加持下，为抢占市场份额，漫无目的地盲目扩张，甚至不惜采用“长收短付”“高进低出”的模式，一次性向租客低价收取房租再按月高价向房主交钱，再利用二者的时间差获得大量流动资金以用于“攻城略地”。但盲目扩张的背后是企业资金链的脆弱不堪，稍有风吹草动便可以导致企业资金链断裂，给企业造成难以估量的后果。2020年的疫情便是压死很多企业的最后一根稻草[3]。
(二)乱用租金贷将扩张风险转嫁给承租人
承租人与企业签订的一般是一年左右的短期协议，提前按年度或季度交付租金给企业。但是以年轻人为主的承租人，其手上拥有的现金大多不足以完全支付这些租金，因此租金贷应运而生。租金贷的初衷是帮助承租人一次性缴纳一定期限的租金给企业。而企业与出租人签订的协议一般为3～5年，并约定分期付款。这样企业向出租人缴纳租金和承租人向企业缴纳租金之间就会产生一个期限的错配，企业可以利用这个时间差运用租金贷资金池里面的资金拓展市场。这样做的风险是，企业一旦经营不善，外部又没有新的资金注入，企业资金链就会断裂，无钱交给出租人。相应地，出租人就会将房子收回，承租人无房可住，但是贷款依然要还，这样企业就把扩张的风险利用租金贷转移给了承租人。
这种模式对承租人产生的不良影响有两种：一是即使租金贷贷款的金额较小，几千元到上万元不等，承租人若因资金紧张不能按时还钱或认为自己是受害者没有责任还钱，就可能会产生不良征信记录，以后在办理贷款时，会被银行质疑其还款能力，从而增加今后从银行贷款的难度;二是与长租公寓合作的租金贷公司质量良莠不齐，利率也不同。我国民间借贷利率15.4%的司法保护上限并不适用于金融机构发放贷款业务，因此从金融贷款机构进行贷款很可能会产生一笔不低的利息，给承租人产生额外负担[4]。
(三)承租人个人信息在协议中被过度授权
我国现行法律规定自然人个人信息受法律保护，《民法典》人格权编第一千零三十五条规定：“处理个人信息的，应当遵循合法、正当、必要原则，不得过度处理……”。长租公寓的注册租房协议中，大多存在过度授权收集和使用个人信息的问题。由于个人信息使用规则多为电子化格式条款，用户欲享受企业提供的服务，就必须同意授予相关机构要求的权限。部分公司会在协议中声明会将用户的个人信息与其合作伙伴等第三方机构共享，虽然企业隐私政策中都承诺会出于合法正当的目的进行共享，并将能够为用户提供更优质的服务。不过企业在为第三方机构共享信息时，第三方机构可能滥用、泄露甚至非法买卖个人信息，从而损害用户合法权益。
(四)企业成本高、回报率低，难以维持
企业的快速扩张导致长租公寓行业普遍存在着前期成本投入高，回报率低，收益周期长等特点。我国的住房租赁市场投资回报率约为1%—3%，一线城市投资回报率均不超过2%，显着低于我国银行同期存款和国债普遍收益率[5]。新冠疫情的爆发严重降低了出租率，空置率大幅提升。由于企业收入主要来源于租金收入，途径过于单一。随着企业规模扩大，虽然入住率能达到90%以上，但收益却没有显着提高。原因在于在快速扩张时期，虽然规模效应使得每单位的装修成本略微有所下降，但收益远跟不上成本。以暴雷的蛋壳公寓为例，蛋壳公寓在规模扩大后每单位成本下降的同时，每单位收益也出现了下降的趋势[6]。
在这种情况下，企业只能勉强维持运营。疫情又加剧了企业的艰难处境，部分企业支撑不住，为缓解自身运营压力，违反约定拖欠房租，或者利用自己的市场优势地位要求出租人降低租金，否则就解除合约并利用合同中事先设置好的格式条款要求出租人赔偿装修费用。出租人多为市场上分散的个体，因为成本和精力等问题，在签订合同时很难做到对合同进行全面的审查，企业违约时也很难及时有效的维权。企业的这种做法虽然在短期来看可以让自己延续更长时间，但这无异于饮鸩止渴。长期来看，不但无法挽救自己的企业，反而会将自己和整个行业的信誉赔掉，使社会对长租公寓行业的未来失去信心，企业也难长久发展[7]。
(五)行业准入门槛低，监管力度不够
我国《公司法》自2014年3月1日起将注册资本实缴登记制改为认缴登记制，并取消对企业最低注册资本的规定。因此有相当一部分企业在注册时账上并无应对风险的准备金。长租公寓通过收付资金的周期差实现资金周转的目的，其行为已经具有了金融属性，国家对金融行业从业企业要求留存一定的资金以防范可能出现的金融风险。但长租公寓行业由于缺乏相应的法律法规和行业规范，虽然部分业务有一定金融性质，但并未得到有效监管。大量企业“空手套白狼”，自身没有抗风险能力。门槛的降低还让一些不法分子看到可乘之机，利用监管的漏洞以长租公寓为名行庞氏骗局2之实。目前来看，长租公寓企业并不像传统互联网企业通过自主烧钱扩张，而是通过合法债务来烧钱，其经营模式已犹如庞氏骗局[8]。庞氏骗局因其诈骗行为隐蔽、监管缺乏、犯罪行为难以界定等原因而频频出现，尤其在新兴领域，许多诈骗公司在设立时拥有合法身份，甚至有政府背书，再加上非法活动的手段不断更新，受害人大多意识不到其行为涉嫌刑事犯罪，自然想不到去报警。庞氏骗局涉嫌诈骗罪和集资诈骗罪，根据特别法优先于一般法的原则，应定集资诈骗罪。成立集资诈骗罪需要有以非法占有为目的，否则就仅仅构成非法吸收公众存款罪。但在司法实践中，除非被告人亲自承认，否则很难证明其存在非法占有的目的，因而大多数案件只能通过后果来推定被告人的主观方面。一个案件得到了公安机关的关注并着手立案侦查时，往往已经造成了较大经济损失，产生了严重的社会影响。因此，构建更完善的金融监管体系比事后惩罚犯罪分子更加重要[9]。
三、长租公寓问题解决对策
(一)出台相关监管规定
首先，限制企业利用长收短付、高进低出等手段积累资金，严格监管租金贷。银行应严格把控租房贷款，将租金贷资金池里的资金专款专用，企业不得随意挪用，或直接打入承租人个人账户。政府应加强对相关金融机构的监管力度，增加相关机构的违规成本。搭建官方资金池，将租金储存在内，避免企业私设资金池。部分地区地方政府已经着手出台新规，对长租公寓进行严格监管。如北京市《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》明确了企业向承租人最多预收三个月租金，对押金数额也作了规定，不得超过一个月的租金，且押金需要建立专用账户托管3。
其次，限制金融衍生品的出现，避免出现类似美国“次贷危机”的灾难。租金贷的存在可以让年轻人暂时缓解租金压力，有一定积极意义。不过，部分企业违法诱导年轻人在毫不知情的情况下使用租金贷，在一定程度上说明对贷款人的还款能力和信用的审核并不严格，存在很大的违约风险。更要警惕的是发放租金贷的金融机构可能会为增加自身资金流动性，以租金贷为基础包装成各种组合债券流向市场。一旦长租公寓“暴雷”，大量承租人陷入资金困境，无法偿还租金贷，可能发生大面积违约的情况。那么金融机构在市场上投放的债券将会造成大量违约，最终由投资者和整个社会承担损失，不利于经济的发展。因此，市场监管部门应当严格监管相关企业，严禁诱导使用租金贷，还要防范将债务包装成理财产品销售的行为。
另外，依法打击借用长租公寓外壳进行庞氏骗局的行为。除了要加大宣传力度，更重要的是要构建更加完善的金融监管体系，加强互联网平台的合法性和合规性管理，严格落实监管责任，严格限制互联网平台的业务边界，推动建立健全资金的第三方存管制度，及时有效地预防和打击相关犯罪行为。
(二)避免企业盲目扩张
长租公寓企业为迅速占领市场、抢占稀缺房源，在资本的助推下畸形膨胀，使得收房数量远远多于出租数量，房屋空置率非常高。高进低出的手段把本来可以轻松赚钱的生意做赔。现实告诉人们这样的盲目扩张必然导致企业最终大量破产，很难做长做久。因此，长租公寓运营方应当以此为鉴，主动变革自身运营模式，摒弃高收低卖，应稳扎稳打，降低房屋空置率，逐步占领市场，努力让企业由亏转盈，再逐步增加利润空间，如此才是企业生存长久之道。
(三)改变企业经营模式
1.“存房养老”模式
随着生活水平的提升，老年人也越来越注重晚年生活的质量。根据不同季节前往不同地区生活和选择进入养老机构安享晚年的老年人越来越多。这些老年人大多都拥有自己的房产，可以利用房产获得安享晚年的费用。但是在“以房养老”模式下，老人无法将房产留给儿女，由于与传统观念相冲突导致目前该模式被接受程度并不高。而“存房养老”模式既可以让老人过一个安详舒适的晚年，又可以将房产留给子女，接受程度显然更高。长租公寓企业在与老人签订3～5年的协议后，一次性支付老人一笔养老资金，并与全国各地的养老机构合作，让老人可以选择在不同养老机构生活，享受“四季养老”的服务4。
2.“跨代共居”模式
空巢老人在世界各地都很普遍，在中国，由于推行了多年的“一孩政策”，使得中国大多数家庭中只有一个孩子。一旦孩子外出学习工作，一方面老人得不到照顾，另一方面有房的老年人独自生活在空荡荡的家里异常孤单。然而大多数刚进入大城市学习和工作的年轻人，根本无法负担大城市的高额房租，往往只能在环境恶劣的地下室寻求卧榻之地，生活质量较差。长租公寓企业可以针对这种情况开辟新的业务，企业作为中间人，让年迈的老年人将房子的一部分低价租给年轻人，换取年轻人的陪伴和提供部分年轻人做起来很轻松但老年人很难完成的家务[10]。这样既缓解了年轻人的经济压力，又减轻了老人的孤独无助，子女在外也无需担心家中年迈的父母，可谓一举三得。传统中介市场下，年轻人和老年人很难实现合理匹配，但长租公寓可以借助互联网的帮助，使双方的匹配变得高效、精准。
3.“轻资产代运营”模式
长租公寓的传统经营模式是“二房东”模式，这种模式需要先从出租人那里拿到房子再转手租给承租人赚取差价，这种模式成本高且有市场风险。而轻资产代运营模式是帮助出租人提供运营服务，平时收取管理费用并在市场行情较好时收取超额业绩分成。这种模式对长租公寓企业的资金链要求低，抗风险能力高，但这对于企业管理的精细化能力要求更高，无论市场行情如何，企业都需要依靠自己的管理能力实现增收。不过，相比包租模式，轻资产代运营模式无法在短期内获得巨大的市场份额，在初期的营收模式也比包租模式小得多，因此在长租公寓野蛮生长的年代里各大企业纷纷选择包租模式[11]。
结语
新生事物的发展总有一个过程，一个优胜劣汰的过程，也是从无序到有序的过程。长租公寓行业当前正处在从无序到有序的过渡阶段，前期的野蛮增长并非完全毫无意义，至少通过各个企业在市场的自由竞争，获得了市场大量的反馈，为这个行业今后该如何发展探明了道路，也为政府今后该如何监管提供了思路。随着各大长租公寓企业的暴雷，政府和社会各界越发关注长租公寓企业的未来该如何发展，越来越多的法规政策也会出台，规范长租公寓在今后的发展。长租公寓野蛮生长的时代终将一去不返，取而代之的是政府有力的监管和井然有序的市场环境。
参考文献
[1]金艳璐.长租公寓是怎样火起来的?[J]创业邦, 2015(9).
[2]刘万红.长租公寓一-房 地产存量市场下的突破口[J]，中国房地产, 2016(14).
[3]长租公寓是否还有春天[J]中国房地产, 2021(4).
《“长租公寓”发展所面临问题及其解决对策》来源：《西部学刊》，作者：丁一峰