0 引言
住宅与房地产和人民群众的生产、生活密切相关,对经济发展具有投资与消费双向拉动作用,是一个生机勃勃的朝阳产业,发展潜力巨大.党的十六大全面建设小康的发展目标为住宅与房地产业的发展指明了方向.面对美好的发展前景和千载难逢的发展机遇,广大房地产管理工作者肩负着推动全市经济社会发展的重任,如何采取积极措施,努力保持住宅与房地产业持续健康发展,才能为我市实现"两个率先"、全面建设小康社会作出贡献呢?
1 充分认识住宅与房地产业在全面建设小康社会中的地位和作用
1.1 推动国民经济快速发展的需要 党的十六大提出2020 年全面建设小康社会,国内生产总会要比 2000 年翻两翻,我市《全面建设小康社会规划纲要》提出了"国内生产总值到 2014 年要比 2000 年翻两翻,2020 年要接近翻三翻"的发展目标,为住宅与房地产业提供了十分广阔的发空间,住宅与房地产必须也能够为此作出应有的贡献.
1.2 城镇人口快速膨胀的需要 2002 年以来,全市总人口 141.97 万人,其中,城镇人口 55.5 万人,占 39.1%,乡村人口 86.5 万人,占 60.9%市辖区共有住宅建筑面积527.03 平方米,人均住宅建筑面积 15.1 平方米,按照 2014年城镇化水平达到 56%以上,2020 年达到 60%以上的发目标,2014 年全市总人口将达到 153 万人,2020 年将达到157 万人,分别比目前净增人口 11 万,15 万人.按照人均30-50 平方米的小康住宅建设目标.
1.3 家庭财产普遍增加的需要 住房在人们生活中占有重要位置,对居民家庭财产积累具有重要作用,家庭财产普遍增加是全面建设小康社会的重要奋斗目标之一.
1.4 人民生活更加富足的需要 人们在实现温饱以后,需求重点必然转向住、行、旅游和教育等方面,这是全面建设小康社会时期提高人民群众物质生活水平的重要内容.
2 住宅与房产业作为新的经济增长点和 支柱 产 业 ,将有力拉动全市经济增长
2.1 住宅与房地产业是实施城市发展带动战略的支柱产业之一 住宅与房地产业因其巨大的后向带动作用和内涵扩张力,形成了从投资、交易、中介服务到物业管理协同发展的完整产业链,市场规模迅速扩大,产业地位得到了极大提升,现阶段及今后一个时期,住宅与房地产业是我国国民经济的主导产业之一.
2.2 住宅与房地产业的发带动了城市发展 我市新区自建设以来,由于实行房地产与城镇基础设施的综合开发和配套建设,在城市建设资金投入能力有限的情况下,住宅与房地产业的高速增长带动了城市基础设施的发展,拉大了城市框架,完善了城市功能,新区建设十年来,已建有各类房屋 1147 栋,总建筑面积 319.8 万平方米,已建成住宅用房 460 栋,总建设面积 192.9 万平方米,占已建成房屋总面积的 60.3%,可见住宅建设在新区建设的地位.
2.3 住宅与房地产业关联度大,对于相关产业的波及带动作用强 据国民经济投入产出表分析,住宅与房地产业每增加 1 元消费,可带动其它商品销售 1.34 元,2002 年全国城镇个人住宅支出总额达到 7500 亿元以上,带动相关消费约 1 万亿元,通常,住宅与房地产业对国民经济其它部门具有两次带动作用,第一次是在房地产业开发建设过程中能直接带动建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等部门和待业的发展,第二次是房屋竣工后带动家具、家用电器、装饰装修行业的发展.
2.4 发展住宅与房地产业,有利于个人消费资金的回笼和消费结构的调整 随着房改工作的基本结束和新区大量的单位集资建房,我市仅存老区直管公房 8 万平方米,居民住宅私有化率达到 98%,住宅私有化率的大幅度提高,有力地改善了城镇家庭的财产结构和城镇社会的财富分配结构房产在家庭总资产中所占比重已接近一半.
2.5 发展住宅与房地产业促进了城乡居民就业 目前,我国房地产业年均就业人员增长仅次于社会服务行业,如房地产开发、物业管理等各类企业,评估、咨询类企业以及中介服务提供了大量就业岗位,为下岗职工再就业和农村剩余劳动力向非农业的转移做出了重要贡献.
2.6 发住宅与房地产业促进了人民生活水平和生活质量的提高 在全面建设小康社会过程中,住宅建设已开始从生存型向功能舒适型发展.住宅已不再是单纯的作为一种生存资料,而同时也是作为一种享受资料,向着生态健全,环境优美,天人合一的方向发展,居民购房时,更多的注重住宅区位、朝向、户型结构、使用功能、开间进深,私密性、三明度(明厨、明厕、明厅)、内外装修、综合配套、小区环境及文化品位等.安居才能乐业,安居才能健康,安居是最大幸福,已成为城市居民的共识.
2.7 发展住宅与房地产业,增加房产消费水平,促进经济的增长 其一:国家对土地的审批、土地的出让方面的政策越来越严格,也为了严格控制耕地的减少,减小农民的负担,土地的出让价格会随着时间的推移越来越贵.其二:人工费用的涨幅也比较快,机械、燃料、煤、电的价格上涨迅猛,所以投资房地产可以保持个人投资的保值、增值和快速的增长.
3 如何整体控制房产市场,使其健康有序的发展
3.1 明确房地产市场发展的指导思想 按照住房市场化的方向,对市场体系进行不断的完善,通过调整供应结构,进而在一定程度上满足家庭的住宅需要,通过进一步深化改革,全面贯彻落实居民住房制度改革,通过完善住房一级市场,同时搞活住房二、三级市场,以及租贷市场等,充分发挥存量和增量住房联动的作用,进一步激发居民住房消费的积极性.
3.2 调整房地产供给结构 按照住房市场化进程的需要,市计划、建设、国土等职能部门之间需要相互配合,以需求为导向,对市场要求进行认真分析,进一步加强宏观调控和政策指导,对住宅、非住宅结构进行调整,同时加大住宅建设的力度,并对写字楼建设规模进行适当的控制,进而在一定程度上防止出现新的空置.
3.3 深化住房保障制度改革 一是继续深化改革,制定实施新的政策,制定保障措施,进一步满足市住房需要,进而在一定程度上消除阻碍市场发展和居民住房消费的各种障碍.二是建立健全廉租住房制度,对城市住房保障范围进行合理地确定,科学合理地选择开发地块,建设一定数量的廉租住房,进而在一定程度上满足全市居民的住房需要.三是对经济适用住房建设进行规范化管理,严格控制在中小户型,同时对销售对象进行严格审定.四是推选经济适用房建设项目招投标,实行申请审批和公示制度.
3.4 加强宏观调控 对房地产市场进行监督和管理,科学合理地解决房地产市场中存在的问题,对市场运行情况给予高度关注,进而在一定程度上提高质量和效率.
3.5 推进住宅产业现代化 结合我市创造园林城市工作,对住宅建设坚持做到高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理,注重小区生态环境建设,搞好社区服务、绿化、交通等配套设施建设、创造舒适、优美、安全的生活环境,认真贯彻落实《物业管理条例》,切实改善城市住房消费环境.
参考文献:
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[2]张元端.关于房地产和住宅发展形势的分析[J].中国房地产,2003(04).
[3]刘志峰.住宅建设与房地产业持续健康发展---刘志峰副部长在 2003 年全国住宅与房地产工作会议上的讲话[Z].中国建设动态,2003(01).