房地产调控应加大力度完善政策

　　 [摘要]2005年的“房产新政”对抑制我国房地产市场过热起到了一定的作用，但房地产市场反弹、房产泡沫重新膨胀的因素依然存在。房地产市场的稳定事关和谐社会的协调发展，对其调控不应放松，仍应以中央政府为主导。调控政策需进一步完善，行政调控手段应逐步退出，而以包括税率、利率、土地、汇率和道义劝告等在内的宏观经济政策为主。

　　[关键词]房地产市场调控宏观经济政策
　　
　　一、2005年“房产新政”的特点及效果
　　
　　2005年是中国的“房产新政”年。在这一年，国家对房地产市场的调控呈现许多特点。特点之一就是中央政府高度重视房地产市场的调控并重新收回调控的主导权，政令发布的密集程度也前所未有。2005年3月下旬，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。4月27日，国务院第88次常务会议研究了进一步调控的指导思想、总体思路和基本原则。5月11日，国务院办公厅公布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，下发了建设部等七部委联合制定和出台的包括土地、信贷和财税政策等在内的系列宏观政策措施。特点之二是调控手段有所创新。国家宏观经济政策，包括利率政策、信贷政策、土地政策、税收政策等，在这次房地产市场调控中得到了组合使用。特点之三是传统的行政调控手段仍然发挥作用。按照国家统计局副局长邱晓华的说法就是“对一些地方不依法行政、不按规章制度办事的人员采取了组织措施”①。国务院办公厅2005年3月下发的《通知》中明确规定“对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任”。
　　在房产新政的组合拳之下，房地产市场的非理性繁荣终于开始降温。从2005年第三季度开始，房地产开发投资、销售、交易价格、土地购置、开竣工面积等各项行业指标的涨幅开始回落。根据全国工商联住宅产业商会的统计数据，2005年第三季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨6.1%，涨幅比去年同期回落3.8个百分点，比第二季度回落1.9个百分点。初步预计，今年全国房地产开发投资同比增长21%，增幅比去年同期回落约7个百分点，低于同期全社会城镇固定资产投资同比增幅约4个百分点。遏制投机炒作效果初步显现，消费者购房行为渐趋理性，购房者中自住比例持续上升，部分投资者和投机者开始降价出售商品房。
　　
　　二、对房地产市场要加大调控力度
　　
　　从2005年第三季度开始，国家对房地产市场的调控政策开始转向平稳操作，全国范围内没有进一步出台调控政策。进入2005年年末，在一些房地产论坛上，一些房地产商及学者开始提出房地产宏观调控已经到位，调控可以结束了，应该给房地产市场吹吹暖风了等言论。对此，笔者不敢苟同。笔者认为，对房地产市场的调控仍应继续，应防止房地产市场出现反弹。应该让房地产成为中国经济的长期快速增长的动力，而不是中国宏观经济大起大落的祸水（倪鹏飞，2005）①。
　　1．房地产市场问题关系经济全局。摩根士丹利首席经济学家罗奇认为，2005年调控以后，中国的房地产开发并未真正放缓，2005年前9个月中国固定资产投资中的房地产开发部分继续增长，同比增长22%，其投资总额仍占全社会固定资产投资的1/5左右②。在上海、杭州等城市房价增幅下降的同时，深圳、广州、北京等城市的房价在2005年6月以后继续出现不同程度的上涨，有些“按下葫芦浮起瓢”的味道。
　　进一步讲，虽然从全国范围内来看，西部某些地区房价没有大涨甚至没涨，房地产泡沫比较严重的多集中在东部沿海地区和大城市，但这些地区是我国经济最具活力的地方，也是对国家宏观经济贡献和影响最大的地区。因此这些地区的房地产泡沫影响到中国经济的全局，它带动了钢铁、水泥、石化等行业的投资过度扩张，导致能源、交通运输的短缺，带动了服务价格水平的上升，成为通货膨胀的重要根源。同时，房地产过热吸引大量资金进入，突出表现在银行中长期贷款中房地产开发和个人住房贷款的比例大幅提高，加大了金融风险的集聚。
　　2．使房地产市场反弹、房产泡沫重新膨胀的因素依然存在。2006年是“十一五”规划的开局之年，从以往经验看，五年计划开局年份固定资产投资的增势往往会比较强劲。
　　由于国债市场、股票市场长期低迷，其他投资渠道不畅，房地产已经不再是简单的消费品，而日益成为重要的投资品。在这样的情况下，投资性甚至投机性的购房使得房地产市场的地方性逐步减弱，很可能成为区域性乃至全国性的大市场。在居民储蓄持续上升、投资品种稀少的情况下，房地产的投资性和投机性需求仍可能使房产泡沫继续扩大。
　　国际游资（热钱）的不断流入和炒作也给我国房地产业带来了巨大的金融风险。在我国东部沿海的一些城市，国际资本已成为房地产热的重要资金来源③。随着人民币升值预期继续存在，热钱对房地产泡沫扩大的风险也将继续存在。
　　3．房地产市场的稳定事关和谐社会的协调发展。和谐社会人们应该能够安居乐业。虽然目前关于房价收入比能在多大程度上衡量中国的房地产泡沫存在争议，但上海、北京、杭州等地房价收入比畸高确实使得大量的中低收入家庭“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的梦想很难实现④。同时，上海、广州等城市也明显地感觉到房价、房租、土地费用等的急剧上升使其商务成本快速上涨，并进而成为吸引和留住外来投资、吸引和留住高层次人才、提高城市竞争力的重要障碍。最近汇丰银行的一份报告显示，上海承接服务外包的成本已经大大高于印度，联合利华、上海大众等企业已经将部分的生产基地搬出上海⑤。所以，中国房地产市场的泡沫依然存在，后果严重，并有反弹的危险，对房地产市场的调控仍需继续。
　　
　　三、房地产市场调控仍应以国家宏观经济政策为主
　　
　　2006年甚至2006年以后对房地产市场的调控仍应以中央政府出台宏观经济政策为主。
　　1．调控的主导权仍应掌握在中央政府手中。2005年以前对房地产市场调控的失效已经充分说明不能给地方政府大的调控政策空间。主要由于经济利益关系，一些地方政府大多倾向于最大限度地利用中央政府的鼓励性政策，而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。在房地产调控中，一些地方就未能坚决执行中央政府的部署，甚至出现“上有政策，下有对策”的情况。因此应该继续2005年以来实施的中央政府主导房地产市场调控的做法，尽量压缩给予地方政府的政策空间。
　　2．调控的手段应以国家宏观经济政策为主。在2005年发挥巨大作用的组织（或干部）手段应逐步退出。以行政手段对市场经济的干预和调节在特殊时期是可行的，但不应成为常态。对市场经济的调控应以市场手段，特别是国家宏观经济政策为主。与行政手段比较起来，宏观经济政策作用更为广泛而持久，且不易反弹，同时宏观经济政策不需要依赖地方政府即可直接作用于企业和个人，影响投资和消费的总量及结构。
从国际经验来看，无论是发达国家，还是绝大多数发展中国家，当出现房地产市场过热时，最经常使用的调控手段也都是利率、税率等宏观经济政策。在我国开始出现房地产市场过热的几乎同一时间段，英国、韩国等也出现了房地产价格大幅上升的现象。为遏制房地产市场过热，英国中央银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，把利率从3.5%提高至4.75%。而韩国整治房地产投机的主要措施是税收和利率政策。2005年韩国对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税，同时把房地产所有税的起征点由9亿韩元下调到6亿韩元，并计划从2008年起提高房地产所有税的税率。但在利率方面，韩国政府对无房户和低收入者买房予以优惠利率，2005年把无房户和贫困户购买住房的贷款利率由5.2%下调到4.5%。
　　在我国，房地产市场调控可以采用的宏观经济政策包括税率、利率、土地、汇率和道义劝告等。谈到这些宏观政策，总有人觉得它们的实施必然导致房地产价格出现大起大落的局面。实际上恰恰相反，这些宏观经济政策的有效搭配组合可以实现房地产市场短期调控和长期稳定、保和压、治标和治本的有机统一。
　　（1）税收政策。房地产税收政策实际上是一个综合性政策，在房地产市场的不同环节设置不同的税种，可以起到不同的调控作用。房地产开发阶段的课税将会影响房地产投资的规模和结构；在房地产转让环节对房地产开发商征收营业税将增加房地产企业的成本；在房地产购买环节对购房者征收契税将增加购房者的购房成本，从而减少需求；在住宅转让环节实行有差别的个人所得税征收，对自住者给予免税或低税可以刺激自住需求，而对短期投机者征收高额所得税可以迫使其改变投机交易行为；在房地产保有环节开征物业税可使得购房者的房地产保有成本提高，有利于抑制房地产投机行为。短期来看，对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于迅速抑制投机，稳定房价；而从长期看，通过征收房地产保有环节的物业税有助于抑制奢侈性和投机性住房需求，鼓励适度合理消费。
　　（2）利率政策。前一段时间中央银行出台的利率调控政策包括取消个人住房贷款优惠利率、要求商业银行提高按揭贷款首付比率等。更严厉的政策就是提高房地产企业贷款和个人房贷的利率。利率的提高将降低房产投机中所需要的杠杆效应，提高房地产投机的风险，有助于挤出房产泡沫。虽然利率的提高会给具有刚性的自住型住房需求者带来更高的支出，但住房泡沫的挤出将会带来房地产价格的回归，最终将有利于购房者。
　　（3）土地政策。土地调控是2005房产新政的重要内容，事实证明也是非常有效的一项宏观经济政策。土地调控政策应继续坚持。国土资源部应根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对住宅价格上涨过快的地方，应适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，严格控制高档住宅的土地供应；同时还应加强对已供土地的批后监管，严格转让管理，严格执行1年不动工开发收取土地闲置费，满2年不动工无偿收回土地使用权的法律规定。
　　（4）汇率政策。热钱的流入和炒作不仅阻碍了汇率制度的改革，也给我国房地产业带来了巨大的金融风险。要尽可能挤出房地产泡沫，汇率方面政策的主要目标就是要促成在未来一段时期汇率机制调整的确定性预期，使热钱对房地产的投机收益下降，风险提高，使境外投机资金有序撤出。当然这些都必须在国家汇率利率调整和汇率形成机制改革的整体框架内进行。
　　（5）道义劝告。道义劝告的主要作用也是调整人们的预期。现代宏观经济中的许多理论和实践都表明，有的时候即便没有政策出台，但人们对该项政策的预期就可以实现该项政策的目标。政府利用掌握主流媒体的优势，把握有利于调控的新闻舆论导向，或由政府出面通过座谈会、 政策通气会和个别交谈等形式对相关行业协会和大型企业进行劝说，让其配合政府调控等，都能够帮助业界和公众形成正确的市场预期并采取理性行为，从而促成调控目标的实现。
　　（6）其他宏观金融政策。目前正在进行的金融改革也可以为房地产市场的调控提供比较好的宏观环境。股票市场的全流通改革正在解决长期限制中国股市可持续发展的瓶颈问题，为股市的长期向好打下了基础；随着央行和银监会进一步放宽对外资金融机构的管制、鼓励中外资金融机构创新，金融产品将日益丰富。这些都可以为居民的投资提供更多的选择和渠道。
　　
　　①引自2005年12月20日《新晚报》。
　　②引自2005年11月04日《东方早报》。
　　③根据央行的数据，仅2004年1至11月，境外资金通过多种途径流入上海房地产市场的总量超过222亿元。
　　④据中国社会科学院刘建昌研究员测算，上海目前80平方米的住宅价格相当于每户一年可支配收入的27.5倍。
　　⑤引自上海社科院副院长左学金教授2005年12月在复旦大学的演讲。
　　
　　[参考文献]
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　　[2] 包宗华.房地产宏观调控的重大进步和发展[J].中国房地产，2005,(11).
　　[3] 包宗华.韩国“整治”房地产投机的启示[N].中国建设报，2005-12-19.
　　[4] 景学成.利率、汇率政策牵动房地产价格[J].现代商业银行，2005,(9).
　　[5] 刘玉录.应该重视房地产调控中的预期干扰[J].中国房地产金融，2005,(8).
　　[6] 尹晨.中央政府与地方政府经济宏观调控政策博弈研究——以房地产市场调控为例[R].全国高校第19次社会主义经济理论与实践研讨会论文，2005